亚洲和太平洋地区承认高等教育学历、文凭与学位的地区公约

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亚洲和太平洋地区承认高等教育学历、文凭与学位的地区公约

曼谷


亚洲和太平洋地区承认高等教育学历、文凭与学位的地区公约


(1983年12月16日订于曼谷)1983年12月16日中华人民共和国政府代表签署本公约,1984年9月25日交存核准书。

序 言
本公约亚洲和太平洋地区各缔约国,
根据它们欲增进其地理和历史构成之联系的共同愿望,
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忆及教科文组织《组织法》申明“本组织之宗旨在于通过教育、科学及文化来促进各国
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间之合作,对和平与安全作出贡献……”,
认识到有必要加强其文化交流,以促进亚洲和太平洋地区所有国家经济、社会、文化和
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技术的发展,并增进该地区的和平,
特别希望加强和扩大合作,以便使它们的潜力得到最佳利用,从而促进知识进步,不断
--
改善高等教育质量,并深信,在上述合作范围内,承认高等教育学历、文凭与学位,从而便
--
于大学生和专家的流动,是加速本地区发展(这一发展要求培养和充分使用更多的科学技术
人才和专家)的必要条件之一,
深信亚洲和太平洋地区现有的多种多样的文化和高等教育体制是一种特殊的资源,切望
-- --
其人民能够充分享用这一文化资源,并向每一缔约国的国民,特别是学生、教师、研究人员
和专业人员提供接触其它缔约国教育资源的便利,准许他们在对其它国家的本国法律给予应
有尊重的条件下在其高等院校中继续深造和研究,
--
还承认,本地区在教育传统和教育制度、职业传统和职业要求以及宪法、立法和行政等
---
方面存在着巨大多样性,
还忆及,许多缔约国已就文凭的同等和相互承认问题签订双边的或分地区性的协定,但
---
仍期望在双边或分地区一级作出努力并加强此种努力之后,能将它们的合作扩大到整个亚洲
--
及太平洋地区,

考虑到由于课程的多样化和复杂性,在不同国家甚至在同一国家的不同高等院校的文凭
---
或学位之间确立严格等值概念上的同等性不一定总是可行的,并考虑到,为了准许学生进入
---
高一阶段的学习,应采取承认学历的办法,这种办法,出于社会流动和国际流动的利益,允
许根据文凭或学位所证明的学识,以及有关当局认为足以证明其能力的任何其它经历,来判
定其所达到的能力水平,
考虑到,所有缔约国承认在其中任何一国获得的学历、证书、文凭和学位的目的在于,促
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进人员的流动和思想、知识以及科技经验的交流,
认为这种承认为以下各点创造了必要的条件:
--
1.使各缔约国领土内的现有教育手段能够为了共同的利益而得到尽可能有效的利用,
2.保证教师、学生、研究工作者和专业人员能够进行范围更大的流动,
3.减轻在国外培训的人员回国后所遇到的困难,
考虑到促进终身教育、实现教育民主化以及制定和实施一项适应结构、经济、技术和社
会变革并且适合于各国文化背景的教育政策等原则,希望保证学历、证书、文凭和学位得到
--
尽可能广泛的承认,
决心用缔结一项公约的办法来支持和组织它们今后在此领域中的合作,这项公约将成为
--
一个起点,以便通过现有的或为此目的而设立的国家、双边、分地区和多边的机构开展步调
一致的有力行动,
铭记,联合国教育、科学及文化组织大会确定的最终目标是,“准备一项关于承认世界各
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国高等学校和研究机构颁发的学位、文凭和证书并使之有效的国际公约”,
特协议如下:

Ⅰ.定 义
第一条
1.为本公约之目的,“承认”是指某一缔约国主管当局接受外国的高等教育证书、文凭或学位,并授予其持有者享有它认为相当于该外国证书、文凭或学位的本国证书、文凭或学位持有者的权利。根据这种承认的适用范围,该权利可包括继续学习或从事某项职业,或同时进行这两种
活动。
(a)为了使有关人员进行或继续进行更高一级的学习而承认其证书、文凭或学位,将使他同有关缔约国颁发的类似证书、文凭或学位的持有者一样,有资格进入设在任何缔约国领土上的高等教育和研究机构。这种承认并不免除外国证书、文凭或学位持有者的如下义务,即遵守给予这
种承认的国家内有关高等教育或研究机构所可能要求的、与持有文凭或学位无关的其它条件。
(b)为了使有关人员从事某种职业而承认其外国证书、文凭或学位,是承认他已受到从事此项职业所必要的技术培训。这一承认并不免除他的如下义务,即遵守有关缔约国政府或职业当局可能规定的、从事该项职业必须具备的其它条件。
(c)但是,承认证书、文凭或学位并不使其持有者在另一缔约国享有超过他在颁发国所应享有的权利。
2.为本公约之目的:
(a)“中等教育”一词系指小学或初等教育之后的任何一种学习阶段,其目的可包括学生为进入高等教育进行准备的学习阶段;
(b)“高等教育”一词系指中学水平之上的一切教学、培训或研究。
3.为本公约之目的,“局部学习”一词系指虽不构成完整的学习或培训阶段,但对获得知识或技能却可显著予以补充。

Ⅱ.目 标
第二条
1.缔约国打算采取联合行动,促进亚洲和太平洋地区各国在和平与国际了解事业中的积极合作,并在更全面地利用其教育、技术和科学力量方面与教科文组织其他会员国发展更有效的合作。
2.缔约国庄严声明,它们决心在其立法和宪法结构范围内密切合作,以:
(a)尽可能充分地利用其培训和研究方面的现有资源为所有缔约国的利益服务,为此:
(i)尽量广泛地向来自任何一个缔约国的大学生或研究人员开放其高等院校之门;
(ii)承认这些人的学历、证书、文凭和学位;
(iii)制定并采用尽可能相近的术语和评价标准,以便于采用一种办法保证学分、学科、证书、文凭和学位可以相互比较,享受高等教育的条件亦可相互比较;
(iv)在接纳学生从事更高阶段学习的问题上,采取一种积极的作法,既考虑到证书、文凭和学位表明已经获得的知识,也考虑到个人的其他有关资历(只要主管当局认为这种资历可以接受);
(v)采取对局部学习进行评价的灵活的标准,这种标准应以已达到的教育水平及学习课程的内容为基础,并考虑到高等教育知识的跨学科性质;
(vi)建立并改进有关承认学历、证书和文凭的情报交流系统;
(b)在各缔约国不断改进课程以及规划和促进高等教育的方法,包括协调高等院校的入学条件;这不仅要考虑到经济、社会和文化发展的需要及各国的政策,考虑到联合国教育、科学及文化组织主管机构关于不断提高教育质量、促进终身教育和实现教育民主化的建议中规定的目标,
还应考虑到关于充分发展人的个性和各国之间了解、宽容和友谊等各项宗旨,以及《世界人权宣言》、有关人权的各项国际公约和教科文组织《反对教育歧视公约》为教育在人权方面规定的一般性宗旨;
(c)促进在学历和学术资格的相互比较、承认或同等方面的地区性和世界性合作。
3.缔约国同意在国家、双边、多边范围内,特别是通过双边、分地区、地区等性质的协议,通过大学之间或其它高等院校之间的安排,以及同国家或国际主管组织和机构进行的安排,为逐步达到本条规定的目标采取一切可能的措施。

Ⅲ.立即实施的义务
第三条
1.缔约国同意按照第一条第1款(a)项中“承认”之定义,承认由其它缔约国颁发的据可以接受高等教育的中等教育结业证书和其它文凭,以便使其持有者在缔约国各自领土内的高等教育机构就学。
2.但是,在不影响第一条第1款(a)项中规定的情况下,高等院校的录取条件可以视可支配的名额以及为进行有效学习所要求的语言知识水平而定。
第四条
1.缔约国同意采取一切可能的措施,以:
(a)按照第一条第1款中“承认”的定义,承认证书、文凭和学位,以便使其持有者能够在它们的领土上的高等院校内继续学习,接受培训或从事研究;
(b)为了继续学习之目的,尽可能确定如何承认在其它缔约国高等院校进行的局部学习的程序。
2.以上第三条第2款的规定适用于本条所涉及的情况。
第五条
为了使有关持有者按照上述第一条第1款(b)项的规定从事某种职业,缔约国同意采取一切可能措施,有效地承认由其它缔约国主管当局授予他的证书、文凭或学位。
第六条
如在一缔约国领土内有关学校录取学生、评定局部学习的学分或从事专业活动的决定为该国所无法控制时,该缔约国则应将本公约文本转给有关院校和当局,并尽最大努力使它们接受本公约第Ⅱ、Ⅲ节中阐明的原则。
第七条
1.考虑到所承认的是在某一缔约国公认的教育机构中的学历和获得的证书、文凭或学位,一切具有此种学历或获得此类证书、文凭或学位者,无论属何国籍,其政治或法律地位如何,均有权享受上述第三、四和五条的规定。
2.在非缔约国领土上获得一项或几项相当于上述第三、四和五条规定的证书、文凭或学位的缔约国国民,均可利用这些规定中适用的条款,只要这些证书、文凭或学位已为其本国或由其希望继续学业的所在国承认。

Ⅳ.实 施 机 构
第八条
缔约国应保证采取行动,以便实现第二条所规定的目标,并通过以下途径尽力保证履行上述第三、四、五和六条中规定的义务:
(a)国家机构;
(b)以下第十条中确定的地区委员会;
(c)双边或分地区机构。
第九条
1.缔约国承认,本公约确定的各项目标和义务之实施,要求许多政府性或非政府性国家机构,特别是大学、批准机构及其它教育机构,在国家一级密切合作,并协调其努力。缔约国因此同意将涉及本公约实施的有关问题委托给适当的国家机构进行研究(一切有关部门都将参加),并
由其提出适当的解决办法。缔约国还将采取一切有待采取的可行措施,有效地促进这些国家机构的工作。
2.缔约国之间应开展合作,以收集一切有利于其有关高等教育学历、文凭与学位和其他学术资格等活动的情报。
3.一切国家机构均应具备必要的手段,以便能够自行收集、处理和存档一切有利于其有关高等教育学历、文凭与学位等活动的情报,或者在最短期限内从另一个国家文件资料中心获得在这方面需要的情报。
第十条
1.现设立一个由各缔约国政府代表组成的地区委员会,其秘书处由联合国教育、科学及文化组织总干事负责。
2.地区委员会的职责是促进本公约的实施。它接受并审议各国就实施本公约取得的进展和遇到的困难向它提交的定期报告以及其秘书处就公约提出的研究报告。缔约国保证最少每两年向委员会提交一次报告。地区委员会的另一项职责是促进本地区各国收集、传播和交换有关高等教育
学历、文凭和学位的情报和资料。
3.必要时,地区委员会应向缔约国提出实施公约的一般或个别的建议。
第十一条
1.地区委员会应选举其各届会议主席,并通过其议事规则。委员会最少每两年召开一次常会。委员会将于交存第六份批准、核准或接受书三个月之后召开其第一届会议。
2.地区委员会秘书处应根据委员会的指示和议事规则的规定,拟定委员会会议的议程。秘书处协助国家机构获得它们活动所需要的情报。

Ⅴ.资 料
第十二条
1.缔约国应相互交换有关高等教育学历、证书、文凭和学位以及其他学术资格的情报和资料。
2.缔约国应努力促进发展用于收集、处理、分类和传播有关承认高等教育学历、证书、文凭与学位的情报的方法和机构,同时考虑到国家、地区、分地区和国际机构,特别是联合国教育、科学及文化组织现有的方法、机构以及收集的情报。

Ⅵ.与国际组织的合作
第十三条
地区委员会应作出一切适当安排,使有关的政府间和非政府国际组织参与其工作,保证本公约尽可能充分地得到实施。

Ⅶ.一国以上管辖的高等院校
第十四条
1.本公约之规定适用于在缔约国当局管辖下的任何高等院校中的学历和获得的证书、文凭和学位,即使这一教育机构设在其领土之外。
2.当一所高等院校在几个国家管辖之下而其中有些并非本公约缔约国时,有关缔约国应就本公约在所涉教育机构中之充分而完全的实施征得有关非缔约国的赞同,并向总干事交存一份正式声明,将此情况告知总干事。

Ⅷ.批准、核准、接受、加入和生效
第十五条
应邀参加负责通过本公约的外交会议的亚洲和太平洋地区国家均可在本公约上签字,予以批准、核准或接受。
第十六条
1.联合国、某一专门机构或国际原子能机构成员中的其它国家或国际法院规约的签署国中的其它国家可获准加入本公约。
2.为此提出的任何申请均应提交联合国教育、科学及文化组织总干事,他应在本条第3款中提及的特设委员会召开会议前至少三个月将申请转交各缔约国。
3.缔约国将组成特设委员会召开会议,委员会由各缔约国的一名代表组成,据其政府的明文授权对此申请进行研究。在这种情况下,委员会的决定,须经缔约国2/3多数通过。
4.只有在第十五条所述至少六个国家批准、核准或接受本公约后,这一程序方可实行。
第十七条
批准、核准、接受或加入本公约均需将批准、核准、接受或加入书交联合国教育、科学及文化组织总干事保存后方可生效。
第十八条
本公约于第二份批准、核准或接受书交存后一个月生效,但只对交存批准、核准或接受书的国家有效。其他每个国家在交存其批准、核准、接受或加入书后一个月,公约即对其生效。
第十九条
1.各缔约国有权声明退出本公约。
2.退出本公约的声明应以书面形式交联合国教育、科学及文化组织总干事保存。
3.退出本公约于收到退出声明后12个月后生效。但是,在声明退出本公约的缔约国领土内学习,并享受本公约规定者均可结束其已经开始的学程。
第二十条
两个或两个以上缔约国就本公约的解释实施发生争端时,应由有关缔约各方协商解决。
第二十一条
本公约不得影响缔约国间现行的条约与公约和它们自己通过的国家法律,如果上述条约、公约和法律比本公约提供更大的好处。
第二十二条
联合国教育、科学及文化组织总干事应将本公约第十七条提及的一切批准、核准或接受书之交存,第十六条提及的加入,第十四条提及的正式声明,以及第十九条规定的退出,通知各缔约国和第十五和第十六条提及的其它国家以及联合国组织。
第二十三条
根据《联合国宪章》第一百零二条,本公约应根据联合国教育、科学及文化组织总干事的要求在联合国秘书处注册。
为此,下列签署代表经正式授权签署本公约,以昭信守。
本公约于1983年12月16日在曼谷缔结,计一份,其中文、英文、法文和俄文四种文本具有同等效力,将交存于联合国教育、科学及文化组织档案馆,其经证明无误的副本将分送第十五和第十六条提及的所有国家和联合国组织。



1983年12月16日
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建立一元化的国有土地制度
——集体建设用地使用权流转引发的思考

奚正辉


内容摘要

  本文首先阐述了集体土地的分类,集体建设用地使用权流转的概念,流转的条件及程序,非法流转的后果,及目前国家对集体土地流转的政策规定。其次分别介绍了小产权房,宅基地转让,以租代征等集体土地的热点问题并进行了剖析。最后鉴于市场经济发展的需要,打破城乡二元结构,将土地利益归还给农民,建议将集体土地合并到国有土地,彻底解决集体建设用地使用权流转的问题。

关键词  一元化 集体建设用地 集体建设用地使用权流转 小产权房 宅基地转让 以租代征 二元结构


  我国宪法对土地的所有权和使用权制度作了规定:城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
  土地从所有权分为:国有土地与集体土地。土地根据用途分为农用地、建设用地和未利用地。所以集体土地也可以分为三种:集体农用地、集体建设用地、集体未利用地。
  集体建设用地的所有人是集体,但如何界定集体的概念?根据《土地管理法》第10条规定,集体可能有三种情况:村民委员会或村集体经济组织、村民小组与乡(镇)农村集体经济组织。
  所谓集体建设用地使用权,是指使用权人依法从集体土地的所有权人处取得该集体建设土地的占有、使用、收益、处分的权利。
  《土地管理法》第11条:农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。由此可见,集体建设用地使用权是有使用权证书的,并且是由县级人民政府核发的。
  本文着重讨论集体建设用地使用权流转引发的问题及建议将集体土地合并到国有土地来彻底解决集体建设土地流转的问题(即建立我国土地所有权一元化,取消集体土地制度)。

一、集体建设用地使用权流转的法律规定
1、集体建设用地使用权流转的概念
  集体建设用地使用权流转,是指乡镇村各级农民集体经济组织或乡镇企业及个人依据土地所有权和使用权相分离的原则,将农村集体建设用地使用权通过出让、转让、出租、联营、作价入股等方式,有偿转让给其他单位和个人使用的行为,其实质是土地使用权主体的变更。

2、集体建设用地使用权流转条件及程序
  有权申请使用集体建设用地的只有三种情况:兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡(镇)村公共设施和公益事业建设。《土地管理法》第43条:任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
  而且以上三种情况使用集体土地进行建设,是有限制及要求的。首先,乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设,应当按照村庄和集镇规划,合理布局,综合开发,配套建设;建设用地,应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划。其次,农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的,应当持有关批准文件,向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请,按照省、自治区、直辖市规定的批准权限,由县级以上地方人民政府批准。乡(镇)村公共设施、公益事业建设,需要使用土地的,经乡(镇)人民政府审核,向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请,按照省、自治区、直辖市规定的批准权限,由县级以上地方人民政府批准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准。最后,建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。
  目前法律规定允许集体建设土地流转的情况为:1、农村村民出卖、出租住房。但根据规定,其再申请宅基地的不予批准,而且根据国务院文件的规定,农村村民不能将宅基地的房屋出卖给城镇居民。2、符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的情形。

3、集体建设用地使用权非法流转的后果
  《土地管理法》第73条:买卖或者以其他形式非法转让土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施;可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

4、关于集体建设用地使用权流转的政策
  2004年12月21日,国务院下发了《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)
禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。坚决纠正违法用地只通过罚款就补办合法手续的行为。对违法用地及其建筑物和其他设施,按法律规定应当拆除或没收的,不得以罚款、补办手续取代;确需补办手续的,依法处罚后,从新从高进行征地补偿和收取土地出让金及有关规费。
  2006年3月27日,国土资源部下发了《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》(国土资发〔2006〕52号)要适应新农村建设的要求,经部批准,稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、集体非农建设用地使用权流转试点,不断总结试点经验,及时加以规范完善。
  2006年8月31日,国务院下发了《关于加强土地调控有关问题的通知》(国发 [2006] 31 号)
农用地转为建设用地,必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划,纳入年度土地利用计划,并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设,擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转,必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批,国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的,属非法批地行为;单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的,属非法占地行为,要依法追究有关人员的法律责任。
  2007年12月30日,国务院办公厅下发了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发〔2007〕71号)任何涉及土地管理制度的试验和探索,都不能违反国家的土地用途管制制度。农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。 通过出租(承租)、承包等“以租代征”方式非法使用农民集体所有土地进行非农业项目建设的行为。对此,必须严格禁止,并予以严肃查处。国土资源管理部门要对“以租代征”的违法违规问题进行全面清查,并严格依法依纪处理。国土资源部要会同有关部门,根据农村经济社会发展变化的新情况,深入研究在依照土地利用总体规划、加强用途管制的前提下,完善对乡镇企业、农民住宅等农村集体建设用地管理和流转的政策措施。
  2008年1月3日,国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)利用农民集体所有土地进行非农建设,必须符合规划,纳入年度计划,并依法审批。严格禁止擅自将农用地转为建设用地,严格禁止“以租代征”将农用地转为非农业用地。

5、农用地转为建设用地的手续
  《土地管理法》第44条:建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 其他建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准。建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标;城市和村庄、集镇建设占用土地,涉及农用地转用的,还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的,不得批准农用地转为建设用地。

二、当前集体建设用地使用权流转的热点及评析
1、小产权房法律问题研究
  所谓的小产权房,也叫乡产权房,是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发。
小产权房最大的优势是价格便宜,只有相同位置商品房价格的40%至60%,而且买卖不要缴纳契税、物业费等使用费低廉。
  小产权房正因为价格比较便宜,受到广大购房者的青睐。2007年对小产权房新闻报道非常多,主要集中在北京、河北等地,这也引起了国务院的重视。其实小产权房各个地方或多或少都存在,只是以前没有被大众所关注。2007年通过媒体集中报道出来,而且这些地方小产权房比较集中,问题比较严重,公开向社会销售。小产权房产生的根本原因是城市人口急剧增加,城市房价过快攀升,导致部分有购房需求的群体买不起市场上的商品房,只能退而求其次,去买小产权房。在用经济实力说话的今天,这些中低收入者选择小产权房,更多是无奈,而不是不懂法律。只有买到能够满足自己居住需求的房屋,才能安居乐业,居民的幸福指数才会提高。
  小产权房的法律风险在于:①不能办理房地产权证,因为这类房屋是建在集体土地上的,没有缴纳土地出让金、没有规划许可证、施工许可证,故也不会有产权证。②不能正常出售,因为没有房地产权证,不能办理正常的过户交易,而且出售的价格也会比商品房低,而且不能在房地产市场自由流通。③有被拆除的风险,因为是违章建筑,如果和国家的规划相冲突,还很有可能被拆除,甚至业主也得不到拆迁安置补偿。④房屋质量差,因为没人监督,一些建设单位为赚钱会偷工减料,存在安全隐患。⑤售后保修难以保证。⑥不能合法继承,权利人去世后若要继承,公证机构与法院可能都不会受理。⑦不能贷款,购买小产权房不能贷款,只能一次性付清。⑧物业管理水平差,有些房屋甚至没有物业管理。

关于印发《商品房购销合同示范文本》的通知

建设部 国家工商行政管理局


关于印发《商品房购销合同示范文本》的通知
建设部、国家工商行政管理局



各省、自治区、直辖市建委(建设厅)、工商行政管理局,直辖市房地产管理局:
随着我国房地产市场的发育和房地产开发事业的不断发展,商品房作为我国房地产市场的主导商品,其交易量(包括现房销售和期房预售)也日趋增多,商品房购销合同在城市社会经济生活中正发挥着越来越重要的作用。为了贯彻《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城
市房地产管理法》,逐步实现商品房购销合同签订的规范化,以规范商品房购销行为,保护合同当事人的合法权益,建设部、国家工商行政管理局联合制订了《商品房购销合同示范文本》(以下简称《示范文本》)。现印发给你们,并就有关问题通知如下:
一、充分认识推行《示范文本》的重要意义。《示范文本》是依据我国经济合同和城市房地产管理的有关法律、法规和政策规定制定的,其内容反映了商品房购销活动过程中,各环节必须明确的当事人双方责、权、利关系,体现了商品房建设、购销的特点。执行《示范文本》,有利于
当事人了解、掌握有关法律、法规,避免因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切,而出现显失公平和违法条款;有利于保护当事人的合法权益;有利于加强对商品房购销行为的监督检查;有利于减少商品房购销合同纠纷,促进合同纠纷的解决。各地应当积极推行《示范文本》,
把它作为加强房地产市场管理、规范市场行为的一项重要工作来抓。
二、结合行业管理,积极推行《示范文本》。要使当事人了解和掌握商品房购销的有关法律知识,了解和掌握签订商品房购销合同的基本原则和要求,通过《示范文本》的执行,检查各环节行为的合法性和真实性,规范双方行为,保护合法权益。各地应当采取有效措施,在加强推行《
示范文本》宣传的同时,做好实施的工作。
三、做好《示范文本》的分发工作,方便当事人领取。各省、自治区建委(建设厅)、直辖市建委或房地产管理局与工商行政管理局,应当协商指定《示范文本》的印刷单位,并负责监制。当事人使用《示范文本》,可随时向各级建设行政主管部门或房地产行政管理部门领取,并缴纳
工本费,其收费应当执行物价管理部门批准的收费标准。
附:商品房购销合同示范文本(略)




1995年6月29日