浙江省杭州市房产管理局


杭州市房产管理局关于印发《杭州市城市房屋权属登记管理办法》的通知　（杭房局〔2003〕287号）


　　根据《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》等法律法规,我局制定了《杭州市城市房屋权属登记管理办法》,现予发布。

杭州市房产管理局
二OO三年十二月十六日


杭州市城市房屋权属登记管理办法

第一章　总　　则

　　第一条　(立法目的依据)为了规范本市房产权属登记行为,保障房产交易安全,维护房产权利人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》和其他有关法律、法规、规章,结合本市实际情况,制定本办法。
　　第二条　(适用范围)本办法适用于本市城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。
　　第三条　(基本概念)本办法所称房屋权属登记,是指房产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记,并依法确认房屋产权归属关系的行为。
　　第四条　(权属证书效力)国家实行房屋所有权登记发证制度。
　　房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。
　　房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。
　　依法登记的房屋权利受法律保护。
　　第五条　(主管机关和职能机构)杭州市房产管理局是本市房产行政主管部门,负责本市房产登记管理工作。
　　杭州市房产管理局所属的杭州市房产交易产权登记管理中心负责本市房产登记的日常工作。

第二章　一般规定

　　第六条　(双方申请登记)因下列情形之一进行房产登记,有关当事人双方应当共同申请:
　　(一)买卖;(二)交换;(三)分割;(四)合并;(五)抵押;(六)设典;(七)法律、法规、规章规定的其他情形。
　　第七条　(单方申请登记)因下列情形之一进行房产登记的,可由取得房产权利的当事人申请:
　　(一)划拨;(二)赠与;(三)继承;(四)遗赠;(五)新建房屋(初始登记);(六)本办法第二十六条所列情形(变更登记);(七)人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解;(八)仲裁机构已经发生法律效力的裁决、调解;(九)购买公有住房;(十)法律、法规、规章规定的其他情形。
　　第八条　(共有产登记)两人以上共有房产权属的登记,应当由共有人共同申请。
　　共有的房屋,由共有人其中一人收执《房屋所有权证》,其余共有人各执《房屋共有权证》一份。
　　《房屋所有权证》与《房屋共有权证》具有同等的法律效力。
　　第九条　(夫妻共有房产登记)夫妻共有的房产,应当由夫妻双方共同申请房屋权属登记,领取《房屋所有权证》和《房屋共有权证》。
　　在本办法施行前,共有房产已经登记在夫或妻一方名下并已领取《房屋所有权证》,双方申请办理共有权登记领取房屋共有权证的,登记机关应当给予办理变更登记。
　　第十条　(委托办理)房产登记申请人可以委托代理人申请房屋权属登记。
　　代理人申请登记时,除向登记机关交验代理人有效证件外,还应向登记机关提交书面委托书。
　　涉外或涉港、澳、台的房产登记申请人委托代理人办理房屋权属登记的,个人所有的房产转让中出让方委托代理人办理登记的,个人所有的房产抵押中抵押人委托代理人办理登记的,以及其他根据有关规定委托书必须经公证机关公证或有关机关认证的,代理人应当提交经公证或认证的委托书。
　　第十一条　(登记受理)申请房产登记的,申请人应当提交规定的申请登记文件。申请人提交的申请登记文件齐备的,由房产登记机关即时出具收件收据,申请日为受理日。申请人提交的申请登记文件尚未齐备的,由登记机关告知申请人补正,申请登记文件补齐后再予受理,文件补齐日为受理日。
　　根据有关规定,法人或其他组织申请房屋权属登记须经有关机关同意或批准的,申请人应提交经有关机关同意或批准的证明文件。
　　申请人提交文件应当是原件,有特殊情况确实不能提交原件的,经登记机关同意,可提交复印件,但应当校验原件。
　　第十二条 房屋权属登记依以下程序进行:(一)受理登记申请;(二)权属审核;(三)公告;(四)核准登记,颁发房屋权属证书。
　　前款第(三)项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。
　　房产登记机关应当在规定的期限内完成登记程序。但登记需要公告或补办相关手续的,其登记期限应扣除公告和补办手续的时间。
　　第十三条　(撤回登记申请)申请人可以在登记机关核准登记并制作房屋权属证书之前申请撤回登记申请。登记机关根据情况作出准予或不准予撤回的决定。
　　准予撤回的,申请人应将登记机关出具的收件收据交回,并出具情况说明或具结,登记机关将收取的登记申请文件退回申请人;不准予撤回的,登记机关继续原登记程序。
　　第十四条　(不予受理)有下列情形之一的,房产登记机关应当不予受理登记申请:
　　(一)房屋权属争议尚未解决的;(二)不能提供有效的房产权属证明的;(三)被依法查封或产权受限制的房屋;(四)属违法建筑或临时建筑的;(五)法律、法规、规章规定的其他情形。
　　不予受理登记申请的,登记机关应向申请人说明理由。
　　第十五条　(暂缓登记、不予登记)房产登记机关受理房产登记申请后,发现有下列情形之一的,应当在受理之日起7日内作出暂缓登记的决定,并书面告知申请人:
　　(一)房屋权属不清或有争议尚未排除的;
　　(二)未能按照本办法规定提交文件齐全的;
　　(三)未能按有关规定及时补办相关手续的;
　　(四)被依法查封或产权受限制的;
　　(五)法律、法规、规章规定应当暂缓登记的其他情形。
　　暂缓登记情形消除后,房产登记机关应按规定期限核准登记。
　　违法建筑和临时建筑不予登记。
　　第十六条　(查封房产的登记)被依法查封的房产,权利人申请转移登记或他项权利登记,查封文书上载明的查封期限已经届满的,登记机关应给予办理房产登记;查封文书上载明的查封期限未届满或查封文书上未注明查封期限的,应由房产权利人向查封机关申请解除查封,查封机关到房产登记机关办理解封手续后,登记机关给予办理房产登记。
　　第十七条　(更正登记)房屋权属登记的内容有误的,房产权利人应当向登记机关申请更正。申请更正的事项涉及第三人房产权利的,有关权利人应当共同申请。
　　房产登记机关发现房屋权属登记内容有误的,应当通知有关房产权利人在规定期限内办理更正手续。当事人无正当理由逾期不办理更正手续的,房产登记机关可以根据有关证明文件和有效的法律文件对记载内容有误的房屋权属证书予以注销,直接办理更正手续,并通知当事人。
　　第十八条　(换证、补证)房屋权属证书破损的,房产权利人可以向房产登记机关申请换发。房产登记机关换发房屋权属证书前,应查验并收回原房屋权属证书。
　　房屋权属证书遗失或灭失的,房产权利人在《杭州日报》上登报声明作废后,可向房产登记机关申请补发,并按规定提交发表声明的报纸、房屋权属状况查档证明和遗失报告等。登记机关作出补发公告,经6个月无异议的,进行审核,予以补发新证。
　　第十九条　(无墙体分割房产登记)房屋建筑物内未以固定墙体分割,但已经在地面上有固定永久性明显标界(此标界的坐标点数据要在分户图中反映),四至清晰,且权属清楚无争议的非住宅房屋,可根据权利人的申请单独进行权属登记并颁发权证。

第三章　房屋权属登记
第一节　初始登记

　　第二十条　(登记情形、要件)新建的房屋,权利人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记,并提交下列证明文件:
　　(一)申请书;(二)身份证明;(三)土地使用证明;(四)建设用地规划许可证;(五)建设工程规划许可证;(六)施工许可证;(七)房屋竣工验收合格证明;(八)房屋测绘成果;(九)根据有关规定应当提交的其他文件。
　　第二十一条　(审核标准)符合下列条件的房屋所有权初始登记申请,应当核准登记:
　　(一)申请人是合法的房屋建设单位或者个人;
　　(二)申请人提交的登记申请文件齐全;
　　(三)申请登记的房屋坐落、用途、幢数、层数、建筑面积等符合规划许可,并与记载房屋状况的测绘成果一致;
　　(四)不属于本办法第十五条所列的情形。
　　第二十二条　(审核期限及结果)房产登记机关应当自受理初始登记之日起在规定的时间内完成审核。符合规定条件的,应当核准登记;不符合规定条件,申请人又不能在规定期限内补办相关手续或补齐要件的,不予核准登记,并书面通知申请人。

第二节　转移登记

　　第二十三条　(登记情形)已经登记的房产有下列情形之一的,当事人应当在有关法律文件生效或事实发生后的3个月内申请办理房产转移登记:
　　(一)买卖;(二)交换;(三)赠与;(四)继承;(五)遗赠;(六)划拨;(七)房屋拆迁安置中的产权调换;(八)分割;(九)合并;(十)人民法院判决、裁定、调解;(十一)仲裁机构裁决、调解;(十二)法律、法规、规章规定的其他情形。
　　第二十四条　(提交要件)申请房产转移登记的,应当提交下列文件:
　　(一)申请书;(二)身份证明;(三)房屋权属证书或房屋权属状况查档证明;(四)证明房产权属发生转移的合同、协议、证明、生效裁决文书等文件;(五)根据有关规定应当提交的其他文件。
　　根据有关规定,房产登记中的有关文件必须经公证机关公证或有关机关认证的,申请人应当提交经公证或认证的文件。
　　第二十五条　(审核标准)符合下列条件的房产转移登记申请,应核准登记:
　　(一)转让人是合法的权利人,受让人是有关证明文件中载明的受让人;
　　(二)申请人提交的登记申请文件齐全;
　　(三)不属于本办法第十五条所列的情形。
　　第二十六条　(审核期限及结果)房产登记机关应当自受理房产转移登记申请之日起在规定的时间内完成审核。符合规定条件的,应当核准登记,并通知权利人领取房屋权属证书;不符合规定条件,申请人又不能在规定期限内补办手续或补齐要件的,不予核准登记,并书面通知申请人。

第三节　变更登记

　　第二十七条　(变更登记情形)经登记的房产有下列情形之一的,房产权利人应当自事实发生之日起3个月内申请房产变更登记:
　　(一)房产权利人姓名或名称发生变化的;
　　(二)房屋坐落的地名发生变化或房屋名称发生变化的;
　　(三)房屋面积增加或减少的;
　　(四)房屋用途发生变化的;
　　(五)房屋翻建、扩建、加层的;
　　(六)法律、法规、规章规定的其他情形。
　　第二十八条　(提交要件)申请房产变更登记,应当提交下列文件:
　　(一)申请书;(二)身份证明;(三)房屋权属证书;(四)证明发生变更事实的文件;(五)根据有关规定应当提交的其他文件。
　　房屋翻建、扩建、加层或房屋用途发生变化的,还应当提交相关用地证明、规划批准文件以及测绘成果。
　　第二十九条　(审核标准)符合下列条件的房产变更登记申请,应当核准登记:
　　(一)申请人是房产权利人;
　　(二)申请变更登记的房产已经登记机关登记;
　　(三)申请变更登记的内容与有关文件证明的变更事实一致;
　　(四)申请人提交的要件齐全。
　　第三十条　(审核期限及结果)房产登记机关应自受理房产变更登记申请之日起在规定的时间内完成审核。符合规定条件的,应当核准登记;不符合规定条件,申请人又不能在规定期限内补办有关手续或补齐要件的,不予核准登记,并通知申请人。

第四节　他项权利登记

　　第三十一条　(登记情形)有下列情形之一的,当事人应当在事实发生之日起30日内申请房产他项权利设定登记:
　　(一)抵押;(二)设典;(三)其他依照法律、法规、规章设定的房产他项权利。
　　第三十二条　(提交文件)申请房产抵押登记的,应当提交下列文件:
　　(一)申请书;(二)身份证明;(三)抵押合同;
　　(四)存量房产抵押的,提交土地使用权证和房屋权属证书;预购商品房抵押的,提交经备案登记的商品房购销合同;在建工程抵押的,提交土地使用权证和建设工程规划许可证;
　　(五)法律、法规、规章规定的其他文件或登记机关认为必要的其他文件。
　　第三十三条　(转移、变更、注销)经登记的房产抵押权发生转移、变更或依法终止的,当事人应当申请办理转移登记、变更登记、注销登记。
　　第三十四条　以预购商品房或者在建工程抵押,抵押的房屋在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权证书后,重新办理房产抵押登记。
　　第三十五条　(审核标准)符合下列条件的房产抵押登记申请,应当核准登记:
　　(一)申请人是设定抵押权的当事人,其中一方是经登记的合法的房产权利人;
　　(二)申请人提交的文件齐全;
　　(三)不属于本办法第十五条所列的情形。
　　第三十六条　(审核期限及结果)房产登记机关应当自受理房产抵押登记申请之日起在规定的时限内完成审核。符合规定条件的,应核准登记;不符合规定条件的,不予核准登记,并书面通知申请人。
　　第三十七条　(排除规定)房产典权登记根据有关法律、法规、规章规定办理。

第五节　注销登记

　　第三十八条　(注销登记情形)经登记的房产有下列情形之一的,房产权利人应当自事实发生之日起3个月内申请注销登记:
　　(一)房屋因倒塌、拆除等原因灭失的;
　　(二)房产坐落范围的土地使用年限届满,未被批准续期的;
　　(三)房产权利人的房屋权利灭失或终止的。
　　第三十九条　(提交要件)申请房产注销登记的,应当提交下列文件:
　　(一)申请书;(二)身份证明;(三)房屋权属证书;(四)房屋灭失、房屋权利灭失、终止或土地使用年限届满的证明;(五)根据有关规定应当提交的其他文件。
　　第四十条　(审核标准)符合下列条件的注销登记申请,应当核准登记:
　　(一)申请人是房产权利人;
　　(二)申请注销登记的房产已经登记机关登记;(三)申请人提交的文件齐全。
　　第四十一条　(审核期限及结果)房产登记机关应当自受理房产注销登记申请之日起在规定的时间内完成审核。符合规定条件的,应当核准注销登记,原房屋权属证书作废;不符合规定条件的,不予注销登记,并书面通知申请人。
　　第四十二条　(依职权注销)有下列情形之一的,登记机关有权注销房屋权属证书:
　　(一)申报不实或提交要件不全的;
　　(二)涂改房屋权属证书的;
　　(三)根据本办法第三十八条的规定应当办理注销登记,而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的;
　　(四)因登记机关工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的;
　　(五)房屋权属登记内容有误而权利人未在规定期限内办理更正手续的;
　　(六)法律、法规、规章规定的其他情形。
　　注销房屋权属证书的,登记机关应当作出书面决定,送达当事人,并收回原房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。

第四章　附　　则

　　第四十三条　(排除规定)房产总登记、直管公房登记以及撤村建居等房屋登记,根据有关法律、法规、规章以及杭州市人民政府和杭州市房产管理局的有关文件办理,本办法不作规定。
　　第四十四条　(遗留问题)房产登记中的历史遗留问题,由登记机关根据杭州市人民政府和杭州市房产管理局的有关文件办理。
　　第四十五条　(解释权)本办法由杭州市房产管理局负责解释。杭州市房产交易产权登记管理中心可依据本办法制定相关的实施细则。
　　第四十六条　(施行)本办法自公布之日起施行。


隐私权与临床教学

　　北京市华卫律师事务所　邓利强　刘凯


前言
从以往的医患关系来看，作为自然人所享有的人格权之一的隐私权与附属医院或教学医院的职能是不存在交集的。但是，由当前众多媒体的报道来看，附属医院和教学医院在临床教学（或称之为对患者的诊疗）的过程中因隐私权所发生的纠纷处于上升的态势。对于出现此种情况的原因众说纷纭，本文适对在临床教学过程中因隐私权所发生的纠纷，以及与此相关的问题进行简要的探讨，以期达到抛砖引玉的目的。

一、 隐私、隐私权以及附属医院和临床教学医院的概念
所谓隐私，是指自然人自身所享有的与公众利益无关并不愿意他人知悉的私人信息。
所谓隐私权，是指自然人享有的私人生活安宁与私人信息不被他人非法侵扰、知悉、搜集、利用和公开的一项人格权。（张新宝著《隐私权的法律保护》1997年4月群众出版社第21页）一般认为，隐私权的主体只能是自然人，其内容具有真实性和隐秘性，主要包括个人生活宁静权、私人信息保密权、个人通讯秘密权及个人隐私利用权。（王利明《人格权法》，法律出版社，1997，149）
从我国当前临床教学的实践来看，承担临床教学职能主体主要有两大类，一类为附属医院，一类为教学医院。所谓附属医院，笔者认为是指高等医学院校（系）设置的包括承担临床教学职能在内的医疗机构。所谓教学医院是指经卫生与教育行政管理部门评审，达到教学医院条件，并与高等医学院校建立起稳定教学协作关系的地方、部门、工矿、部队所属的综合医院或专科医院。（丁涵章等主编《现代医院管理全书》，杭州出版社，1999）
笔者以为，不管从何种角度对附属医院和教学医院进行定义，有两种固有的性质是此两类医疗机构所共有的。一是承担公共医疗卫生的职能——根据我国当前所颁布的与医疗卫生有关的法律、法规和规章的规定来看，任何一个医疗机构都具有此种职能；第二，承担高等医学院校学生的实习和临床教学的职能。
二、对医疗机构在临床教学过程中因隐私权所产生纠纷呈上升态势原因的分析
经过笔者与医院管理层和一线医师的交流，发现他们对此问题的看法，医生们的观点大体如下：
第一类，随着社会经济生活水平的提高，老百姓维护自身权益的法律意识在逐渐提高，而医生在对患者实施诊疗行为及带教时，还在延续着老的方法和思路；
第二类，患者一旦选择到附属医院或临床教学医院看病，就等同于默认了其会配合医院的教学职能，因此有些患者主张权利，显然没有道理；
第二类，患者在滥用自己的权利。如果患者到具有临床教学职能的医院来看病，如果个个都强调自身所享有的隐私权，那么医学科学如何发展？国家如何培养医学科学的专业性人才？患者应当考虑到附属医院和临床教学医院的临床教学行为，最终的目的是为了社会公共利益，是为了更好的为患者服务。
我们认为，前述几种观点的出发点都是好的，都是值得肯定的。但是从法学的角度看，前述观点还有继续商榷的余地。
根据民法理论，除法律规定或当事人约定之外，任何民事主体不得推定其他民事主体未予明确的意思表示为“默认”。果真如此，则等同于任一民事主体均可对他人享有设定民事义务的权力，这种做法与民法的基本理念——民事主体之间具有平等的地位显然不符。
当患者来医院检查身体或治疗疾病时，不管是在门诊进行诊疗、还是在急诊进行抢救或是入住医院进行治疗，都与医疗机构之间形成了医疗服务合同。在医疗服务合同之中，一般情况下患者和医疗机构之间是存在“对价”的。此种“对价”就是在医疗服务合同之中，医患双方所享有的权利和应承担的义务。就患方而言，患者应如实地向医师陈述自己的病情并支付相应诊疗费用；就医方而言，医师应当以善良管理人的注意义务为标准，对患者实施诊疗行为。
从患者所享有的隐私权角度来看，其面对自己的经治医师如实陈述自己的病情，是为了使其自身更大的利益——生命健康权得到保障，而放弃了自己所享有的针对自身所患疾病这一个人隐私的隐私权。但是，从医师或者医疗机构的角度来看，这应当被视为在医疗服务合同之中，患者作为一方合同主体为了医师实施诊疗行为所给予的配合。根据医疗服务合同的性质进行分析，这是患者在医疗服务合同之中所应当承担的合同义务，非如此不能达到医患双方订立医疗服务合同的目的，这是患者在与医疗机构订立医疗服务合同之后，依据医学科学，为了医疗服务合同订立的目的，在客观情形下、针对特定的对象、自愿的缩小了其自身隐私的外延。因此，不能据此认为患者来到医院看病就不享有隐私权。
如前所述，患者缩小自身隐私的外延的行为在医疗服务合同之中是必须的。但此种必须的前提是患者自愿，并且是针对特定对象的自愿。根据民法理论，在医疗服务合同之中，除患者的经治医师、护士为了合同的目的有权要求患者如实陈述及配合之外，任何人都不得侵犯患者的隐私权。如前所述，患者的隐私权只能由患者自身决定是否部分放弃或完全放弃。
《医疗机构管理条例》第三条规定“医疗机构以救死扶伤，防病治病，为公民的健康服务为宗旨”。这一条文，明确指出了医疗机构被设立的目的。《医疗机构管理条例》第四条规定“国家扶持医疗机构的发展，鼓励多种形式兴办医疗机构”。结合此条例所规定的第三及第四条的规定来看，不管是公立医疗机构也好，还是私立医疗机构也罢，只要是医疗机构就都具有为公共卫生服务的职能。
根据前述对附属医院和教学医院概念的界定可以看出，附属医院所具有的临床教学的职能，是由设立它的高等医学院校（或系）所下达的，笔者认为，附属医院所具有的临床教学的职能，是附属医院的“职务行为”。而对教学医院的概念界定后，我们可以看出，某一个医疗机构如果成为一个教学医院，其应当经过的程序包括：１、由卫生行政部门和教育行政管理部门给予评审；２、在达到一定的标准之后，由医疗机构与高等医学院校（系）进行协商。在前述两个程序完成之后，医疗机构才能在除公共卫生服务的职能之外具有临床教学的职能。由此可以看出，医疗机构所具有的临床教学的职能，并非其被设立的本来目的。教学医院所具有的教学职能，是其在具备了一定的客观条件并经行政部门审批后，与高等医学院校（系）经过协商之后所取得的。因此，这就等同于医疗机构与高等医学院校（系）之间形成了一种无名合同，在此一合同之中，教学医院所具有的此种教学职能是根据双方的约定或者惯例，其所应当负担的一种合同项下的契约义务。
根据合同法的理论，合同具有相对性，在合同项下，双方的权利和义务均不涉及除订立合同的双方当事人之外的第三人。因此，医学人才的培养，促进医学科学的发展等事项的约定，只能认为是签订这一无名合同的双方当事人之间签订这一合同的目的。
但是，不可否认的一个事实是，医学专业人才的培养和医学科学的发展确实能够让普通人受益，那么能否认为附属医院和教学医院所具有的临床教学职能属于社会公共利益的范畴呢？由我国当前法学学者对公共利益的内涵和外延的研究来看，尚没有形成一种通说。我们认为，所谓社会公共利益是指可以通过一定的行为在短期内确实实现且能够为全体社会成员所享有的诸多具有社会公益性的设施、产品或服务。因此，医学专业人才的培养和发展医学科学是一种为了社会公共利益某一方面（在本文特指公共医疗卫生）的实现所为的一种必要的行为，医学专业人才的培养和医学科学的发展与社会公共利益密切相关。所以，在医疗服务合同之以及临床教学中，过分强调前述任何一种权益都不恰当。
通过前述的简要的分析，笔者以为，当前对在临床教学过程中因隐私权所发生的纠纷呈逐渐上升态势的原因，应当是对患者所享有的隐私权、患者在医疗服务合同之中自愿缩小其自身所享有隐私外延行为的性质、以及社会公共利益理解上的偏差所造成的。我们呼吁患者应当从社会公共利益角度对临床教学的行为给予支持，而医疗机构则应在充分尊重患者隐私的情况下安排临床教学和科研工作。只有这样才能恰当地平衡二者之间的关系。
从自然人所享有的民事权利的角度来看，此种权利应当是神圣的、不可侵犯的。但从社会的角度进行分析，如果一个社会要正常有序合乎理性的向前发展，就必须要对自然人所享有的那些神圣的、不可侵犯的权利给予合法并且合理的限制。两者之间所存在的此种矛盾是“与生俱来”的。我们所要作的是如何准确把握一种“尺度”，既不允许以公共利益的名义来侵犯自然人所享有的民事权利；也不允许自然人以人权神圣不可侵犯为理由来藐视社会公共利益的存在。
就隐私权与临床教学之间所产生的问题来看，本质原因正是如此，这是一个永远值得我们探究和思考的问题。