商 品 房 买 卖 中 的 定 金 问 题
高 原
定金作为我国担保法明文规定的一种债的担保方式，对保障债权的实现具有很大保障作用。由于担保合同是主合同的从合同，因此定金担保合同也为从合同，我国担保法第5条也作出了明确规定。在担保法理论上，一般认为定金可分为五类，分别为：1、成约定金。指定金的交付是合同成立的条件，只有当定金交付时该主合同才成立或生效；2、证约定金。其主要作用是证明主合同的成立；3、违约定金。指当交付定金的当事人若不履行合同义务时，接受定金一方当事人可以没收定金。如果接受定金一方当事人不履行合同时，应双倍返还定金。因此，该种定金具有明显的惩罚性；4、解约定金。是指合同当事人以支付定金为代价而取得解除合同的权利，当交付定金一方当事人解除合同时便适用定金条款予以处理；5、立约定金。是指一方当事人与另一方当事人此时并未成立合同，而是支付定金的一方当事人保证将来与另一方当事人签订合同，否则便不得要求返还定金。一般认为，我国担保法所规定的定金兼有违约定金与证约定金的性质与作用。
现在很多房地产开发企业（以下统称出卖人）在与买受人正式签订预售合同或房屋买卖合同（以下统称房屋买卖合同）之前，都自行制作了一份统一格式的认购书，要求买受人必须向其交付壹万元到两万元不等的认购订金（现大部份已改为定金），并且明确约定：如果买受人在一定期限内不与出卖人签订房屋买卖合同的，将不退还已收取的订金（或定金）。由于此时正式的购房合同条款买受人并不知晓，有些买受人甚至连房屋的基本情况都无法准确知道，而到了签订正式的房屋买卖合同时，却由于合同中有种种不平等条款，或者房屋具体结构、设计、居住环境发生变化，或者在交付使用时间、办理房产证的期限、违约责任等方面无法与出卖人达成一致意见，从而导致买受人无法与出卖人签订合同。此时买受人如果想收回订金（或定金），却又因认购书中订金（或定金）条款的约定又很困难，极大的损害了买受人的合法权益。
首先，我们应当对出卖人所收取的订金或定金的性质作出准确的判断与认定。对于订金，目前我国的法学理论中并未发现相关论述，而在实践中由于每一个出卖人的条款各有差异，无法给其一个较为准确的含义。那么出卖人为什么在房屋出售的过程中会收取这种款项呢，原来在某些地方法规或规章中有所规定，如广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议于1998年7月29日通过的《广东省商品房预售管理条例》第23条规定：预购人与预售人签订书面的商品房预购销合同前，经双方协商同意，预售人可以向预购人收取一定数额的商品房预购订金；预售人收取订金前，应当向预购人提供商品房预购销合同草案。收取商品房预购订金时，预售人与预购人应当订立书面协议，约定所收订金的具体数额和退还与不退还的具体办法。预售人与预购人签订书面的商品房预购销合同后，预售人向预购人收取的商品房预购订金应当转作预购人支付的商品房预售款。广州市人民政府于1998年12月24日发布的《广州市商品房预售管理实施办法》第12条也有同样的规定。从这两个法规或规章的内容来看，并没有双倍返还的规定，实践中出卖人在认购书中也未约定自己在某些情形下负有双倍返还的义务。而且双方当事人还可以协商该订金是否可以退还。因此，与作为一种担保方式的定金的特点与作用相比，具有明显的不同。同时，这个法规或规章还明确规定了出卖人负有一个义务，那就是“应当向预购人提供商品房预购销合同草案”，但在实际操作中出卖人却根本就没有这样做。对于这种订金的处理，最高人民法院在2000年12月8日发布的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第118条作出了相应规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。看来，最高人民法院也并未完全把订金与定金等同起来。笔者认为，不管在法学理论中还是在司法实践中，在没有明确约定其定金性质的情况下，订金是不能作为具有担保性质的定金来处理的。对于这一观点，理论界与司法实践中似乎都没有太大争议。而且，对于这种可能严重侵害买受人的合法权益的规定，建议各有关机关根据相应的权限与程序予以废止。
对于买受人支付的定金而言，笔者认为目前仍然存在较多问题。从买受人支付的定金的作用来看，该定金应属立约定金。从认购书的性质上来说，其并不是或不能完全是一份正式的买卖合同，按照合同法理论来定性应是一种缔约行为。而我国担保法第5条第1款规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。”很显然，在房屋买卖合同尚不存在的情况下，该从合同（即定金合同）的效力就无从谈起。但是由于有关定金的法律规范属任意性规范，所以在合同实践中是允许当事人自行约定的，“担保合同另有约定的，按照约定”即是法律对该行为予以认可的体现（担保法第5条第1款）。同时，根据最高人民法院发布的《关于适用》第115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还订金。其后最高人民法院于2003年4月28日颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。广东省高级人民法院发布的《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第22条也规定：商品房的预售方与预购方签订商品房认购合同，约定预购方的定金担保其将来与预售方订立正式的商品房预售合同，如果认购合同是当事人的真实意思表示，内容合法，应当认定有效。从上面两个司法解释与一个内部指导性文件我们可以看出，不论是最高人法院的司法解释还是地方人民法院的指导性意见，都对立约定金予以了相应保护。但不同的是，最高人民法院认为该行为属于“设立担保的行为”，或者是把认购书当作是另一种形式的定金担保合同，而广东省高级人民法院却认为是“商品房认购合同”。笔者认为广东省高级人民法院的定性值得商榷。认购行为只是表示买受人有与售房者订立买卖合同的愿望，属于合同法规定的缔结合同的过程或阶段，不论是从法理上还是法律规定上都没有“认购合同”这一分类及规定。但对于该行为的定性似乎并不重要，更重要的是这些规定极容易在司法实践中引起误解或者将这些规定进行错误的运用，从而损害买受人的合法权益。笔者注意到，最高人民法院的第一个司法解释中只是限于“拒绝订立合同”的行为，也就是说如果合同一方当事人（通常情况下主要是买受人）只要不是“拒绝订立合同”，例如双方当事人就房屋价格、结构或其变化、交付使用时间、办理房产证的期限、违约责任等方面争议较大，根本无法达成一致意见，此时责任有可能是出卖人或买受人一方，也有可能是双方都有责任，就不能简单地认为不能订立房屋买卖合同的责任或原因在于出卖人或买受人其中一方。对于最高法院的第二个解释就很难把握了，什么行为才能属于“因当事人一方原因”呢？在司法实践中真是很难确定。而对于广东者高级人民法院的规定，我们也只能理解为该定金条款的约定有效，如果当事人因上述原因意见分歧太大而无法达成一致意见时，同样不能简单地适用该条款而认定出卖人可以不予退还定金。否则，无疑将会严重损害买受人的合法权益。
笔者在从事法律服务的过程中，经常有买受人手持含有立约定金条款的认购书来进行咨询。由于出卖人订立合同时的优势地位，再加上其收受定金的便利条件，其往往在与买受人签订房屋买卖合同时约定一些不平等条款，根本不予考虑买受人的意愿，特别在房屋设计变更的处理、小区公共环境变更的处理、购房面积差异的处理、房屋交付时间的约定、房产证办理时间的约定及违约责任等方面，如果买受人提出了与出卖人不同的意见，出卖人就认为是买受人拒绝与其签订房屋买卖合同而不予退还所收取的定金。由于出卖人已经实际收取了定金，而且认购书中也没有明确的定金退还条款，再加上相关法律规定又不明确，操作性极差，甚至存在不同的理解，因此在主张退回定金时并不一定会得到法院的支持，极大地损害了买受人的合法权益。
笔者认为，为了保护自身的合法权益，买受人在签订房屋买卖合同之前最好不要签订含有定金条款的认购书，或者是对认购书中的定金条款另外作出特别约定，特别是要约定好定金退还的条件或情形。其次，政府有关主管机关应对这种不平等的房屋销售行为加大查处与打击力度，确保买受人（亦即消费者）的合法权益。第三，各级消费者组织也应充分发挥组织团体的作用，协助消费者正确处理此类纠纷，并向有关行政主管部门反映以取得支持和帮助。最后，人民法院在审理此类案件时，应对不能订立房屋买卖合同的原因进行具体分析，在正确确定责任承担主体后依法作出相应处理。不能简单认为只要是买受人签订了认购书并交付了定金后不能与出卖人签订房屋买卖合同的责任都在于买受人，从而判决不予退还定金，最终损害买受人的合法权益。
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银川市人民政府关于印发银川市财政投资评审管理暂行办法的通知
宁夏回族自治区银川市人民政府
银川市人民政府关于印发银川市财政投资评审管理暂行办法的通知
银政发〔2010〕52号
各县（市）区人民政府，市政府各部门、直属机构：
《银川市财政投资评审管理暂行办法》已经银川市人民政府第50次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
二O一O年三月二十八日
银川市财政投资评审管理暂行办法
第一条 为切实履行财政职能，加强财政投资评审管理，提高财政资金使用效益，规范财政投资评审工作，根据《中华人民共和国预算法》、财政部《财政投资评审管理规定》（财建〔2009〕648号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 财政投资评审是财政职能的重要组成部分，财政部门通过对财政性资金投资项目预（概）算和竣工决（结）算进行评价与审查，对财政性资金投资项目资金使用情况，以及其他财政专项资金使用情况进行专项核查及追踪问效，是财政资金规范、安全、有效运行的基本保证。
第三条 凡使用财政资金的建设项目，必须经过财政部门的投资评审，财政投资评审结论将作为财政部门编制项目支出预算、下达资金计划、拨付财政资金和批复项目竣工财务决算的重要依据。
第四条 市财政部门是财政投资评审工作的行政主管部门。财政投资评审工作由财政投资评审机构进行。
第五条 财政投资评审机构是指市财政项目预算审核中心及具备相应资质能够承担市财政投资评审任务的社会中介机构。
第六条 财政投资评审范围包括：
（一）财政预算内基本建设资金（含国债）安排的建设项目；
（二）财政预算内专项资金安排的建设项目；
（三）政府性基金、预算外资金等安排的建设项目；
（四）政府性融资安排的建设项目；
（五）其他财政性资金安排的建设项目；
（六）上级财政部门委托评审的建设项目；
（七）需进行专项核查及追踪问效的其他项目或专项资金。
第七条 财政投资评审内容包括：
（一）项目预（概）算和竣工决（结）算的真实性、准确性、完整性和时效性等审核；
（二）项目基本建设程序合规性和基本建设管理制度执行情况审核；
（三）项目招投标程序、招投标方式、招投标文件、各项合同等合规性审核；
（四）工程建设各项费用支付的合理性、准确性审核；
（五）项目政府采购情况审核；
（六）项目变更调整预算的审核；
（七）项目的资金使用、管理情况，重点审查财务、会计制度执行情况以及财政资金使用的安全性、合法性和合理性审核；
（八）对财政性资金使用情况进行专项核查及追踪问效；
（九）其他。
第八条 财政投资评审方式：
（一）项目预（概）算和竣工决（结）算的评价与审查。包括：对项目建设全过程跟踪评审和对项目预（概）算及竣工决（结）算进行单项评审；
（二）对财政性资金使用情况进行专项核查及追踪问效；
（三）其他方式。
第九条 财政投资评审程序：
（一）市财政部门向财政投资评审机构下达委托评审任务；
（二）财政投资评审机构按委托评审任务及有关规定实施评审，形成初步评审意见；
（三）项目建设单位对初步评审意见签署书面反馈意见；
（四）财政投资评审机构向市财政部门报送财政投资评审报告；
（五）市财政部门审核、批复（批转）财政投资评审机构报送的财政投资评审报告，并会同有关部门对评审意见做出处理决定；
（六）项目主管部门督促项目建设单位按照市财政部门的批复（批转）文件及处理决定执行和整改。
第十条 市财政部门负责财政投资评审工作的管理与监督，履行以下职责：
（一）组织制订银川市财政投资评审规章制度、投资评审操作规程和指标体系，指导财政投资评审业务工作，行使对财政资金的监督与管理职能；
（二）确定财政投资评审项目，并向财政投资评审机构下达委托评审任务，提出评审的具体要求；
（三）负责协调财政投资评审机构在财政投资评审工作中与项目主管部门、项目建设单位等方面的关系；
（四）加强对财政投资评审机构的管理和监督，并对委托财政投资评审项目的结果进行稽查、复核；
（五）审核、批复（批转）财政投资评审机构的评审报告，依据批复（批转）的评审报告批复竣工财务决算，并会同有关部门作出处理决定；
（六）对拒不配合或阻挠财政投资评审工作的项目主管部门及项目建设单位，根据实际情况，市财政部门有权暂缓下达项目财政预算资金或暂停拨付财政资金；
（七）向接受委托任务的财政投资评审机构支付评审费用。财政投资评审费用根据年度评审任务完成情况及评审质量，列入当年财政预算；
（八）负责对承担财政投资评审任务的社会中介机构资格审查和业绩评价。
第十一条 项目主管部门在财政投资评审工作中履行以下职责：
（一）及时通知项目建设单位配合财政投资评审机构开展评审工作；
（二）涉及需项目主管部门配合提供资料的，应及时向财政投资评审机构提供评审工作所需相关资料，并对所提供资料的真实性、合法性负责；
（三）对评审意见中涉及项目主管部门的内容，签署书面反馈意见；
（四）根据市财政部门对评审报告的批复（批转）意见，督促项目建设单位执行和整改。
第十二条 项目建设单位在财政投资评审工作中履行以下义务：
（一）积极配合财政投资评审工作，及时向财政投资评审机构提供评审工作所需相关资料，并对所提供资料的真实性、合法性负责；
（二）对评审工作涉及需要核实或取证的问题，应积极配合，不得拒绝、隐匿或提供虚假资料；
（三）对财政投资评审机构出具的建设项目投资评审意见，项目建设单位应在收到日起十个工作日内签署意见，并由项目建设单位和项目建设单位负责人盖章签字；逾期不签署意见，则视同同意评审意见；
（四）根据市财政部门对评审报告的批复（批转）意见，及时进行整改；
（五）项目建设单位应于项目竣工验收后三个月内报送项目竣工决算相关资料。对六个月内未报送的，给予通报批评；对一年内未报送的，市财政部门将停止拨付项目资金。
第十三条 财政投资评审机构在财政投资评审工作中，应当履行以下职责：
（一）按照财政部门关于财政投资评审质量控制办法的要求，组织机构内部专业人员依法开展评审工作，对评审报告的真实性、准确性、合法性负责；
（二）受委托的社会中介机构应当独立完成评审任务，不得以任何形式将财政投资评审任务再委托给其他社会中介机构；
（三）对评审工作实施中遇到的重大问题应及时向市财政部门报告；
（四）编制完整的评审工作底稿，并经相关专业评审人员签字确认；
（五）建立健全对评审报告的内部复核机制；
（六）在规定时间内向市财政部门出具评审报告；如不能在规定时间完成评审任务，应及时向市财政部门报告，并说明原因；
（七）建立严格的项目档案管理制度，完整、准确、真实地反映和记录项目评审的情况，做好各类资料的存档和保管工作；
（八）未经市财政部门批准，财政投资评审机构及有关人员，不得以任何形式对外提供、泄漏或公开评审项目的有关情况；
（九）不得向项目建设单位收取任何费用；
（十）对因严重过失或故意提供不实或内容虚假的评审报告承担相应法律责任。
第十四条 财政投资评审机构出具的评审报告质量达不到委托要求、故意提供内容虚假带有偏见、出具误导性评审报告的，或者在评审或稽查、复审中出现严重差错、超过评审及专项核查业务要求的，市财政部门将相应扣减委托业务服务费；情节严重的，将不支付委托业务全部费用，并按有关规定严肃处理；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
财政投资评审机构违反前款规定，造成重大经济损失的，应承担相应的责任，并终止其承担财政投资评审委托业务资格。
第十五条 财政投资评审机构以及工作人员在财政投资评审工作中存在违反财政法规行为，市财政部门应当按照国务院《财政违法行为处罚处分条例》予以处理。
第十六条 参与银川市财政投资评审的工作人员在财政投资评审工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究其相关责任。
第十七条 各县（市）区参照本办法执行。
第十八条 本办法自发文之日起执行。