山西省大同市人民政府


大同市城市供热管理办法（修订）

大同市人民政府令

第５５号


　　《大同市城市供热管理办法》已经２００５年１０月１０日市人民政府第２９次常务会议审议通过，现将修订后的《大同市城市供热管理办法》公布，自公布之日起施行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　 　
市长　郭良孝
　　　　　　　　　　　　　　　　
２００５年１０月１０日



　　　　　　　　　　　　第一章　总则
　　第一条　为加强城市供热管理，节约能源，减少大气环境污染，维护供热、用热双方合法权益，根据国家有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　本办法适用于本市城市规划区范围内的供热建设和管理。
　　任何单位和个人，均应遵守本办法。
　　第三条　城市供热是指城市热电联产集中供热和区域锅炉集中供热以及其他供热。
　　第四条　城市供热应当遵循社会效益、环境效益、经济效益相结合的原则，统一规划，统一设计，统一管理，坚持发展热电联产等先进的集中供热方式。
　　第五条　城市供热发展规划，应当纳入城市总体规划，纳入国民经济和社会发展计划。
　　第六条　市市政公用行政主管部门是本市城市供热管理工作的行政主管部门，负责城市供热行业管理，对全市供热工作进行指导、协调、监督、检查。其主要职责是：
　　（一）贯彻执行国家、省、市供热法律、法规、规章和政策；
　　（二）根据城市供热总体规划，组织实施城市中长期供热发展的规划和年度供热计划；
　　（三）会同有关部门对城市供热工程项目竣工进行验收；
　　（四）会同有关部门测算供热生产成本；
　　（五）会同有关行政部门对城市供热行业有关人员进行培训、考核；
　　（六）推广应用新技术、新产品，建立和完善计量收费制度；
　　（七）结合本市实际情况，制订城市供热采暖服务质量标准、技术指标和评估监督办法，加强对供热市场的监管，受理供热采暖方面的投诉，维护市场秩序和消费者合法权益。
　　市城市供热管理机构根据市市政公用行政主管部门的委托，负责城市供热相关范围的具体管理工作。
　　第七条　市计划、建设、房产、规划、环保、劳动、财政、价格、工商、质量技术监督等行政主管部门，应当按照各自的职责，协同市市政公用行政主管部门做好城市供热管理工作。
　　　　　　　　　　　　第二章　规划和建设
　　第八条　市市政公用行政主管部门根据城市总体规划，编制城市供热规划和年度供热计划，经市人民政府批准后组织实施。
　　第九条　新建公共建筑和居民住宅，应当采用集中供热，并须依照有关技术规范设计安装分户控制的供热采暖系统，逐步实行分户计量收费。分户控制供热采暖系统的费用计入房屋建造成本。
　　建设行政主管部门应当对新建公共建筑和居民住宅供热采暖系统的设计图纸严格审查，不符合分户控制供热采暖系统设计要求的，不予办理审批手续。
　　第十条　在集中供热管网覆盖地区不得新建燃煤供热锅炉。现有分散供热锅炉房，应当按照城市供热规划逐步并网，实行集中供热。
　　第十一条　新建、改建、扩建下列城市供热工程项目，应当向市市政公用行政主管部门备案：
　　（一）热电厂热电联产工程；
　　（二）锅炉房、热交换站和泵站工程；
　　（三）热网工程；
　　（四）其他供热工程。
　　第十二条　城市供热工程，应当按照有关规定、规范和标准进行设计和施工。供热采暖标准中安全、节能、环保、卫生等技术要求均应纳入工程建设强制性条文，强制实施。
　　市市政公用行政主管部门应当会同有关部门对供热工程的质量进行监督检查。
　　第十三条　承担城市供热建设工程设计、施工、监理的单位，应当具有相应的资质证书，并严格执行国家有关设计和施工技术规范。
　　第十四条　市城市供热工程项目竣工后，建设单位应向市市政公用行政主管部门提交相关技术资料，由建设单位组织市市政公用、建设、环保等有关部门对供热工程及其设备、设施进行验收；验收合格的，方可投入使用。
　　第十五条　城市建设工程项目，影响供热管网及设备、设施的，应当向市市政公用行政主管部门备案。
　　第十六条　城市供热建设工程，应当采用国家推广的新技术、新工艺、新材料、新设备。
　　严禁使用国家明令淘汰的设备。
　　　　　　　　　　　　　第三章　监督管理
　　第十七条　城市供热实行特许经营制度。
　　第十八条　热源单位、供热单位应接受市市政公用行政主管部门的监督管理，每年按规定向市市政公用行政主管部门报送统计报表。
　　第十九条　热源单位、供热单位应当具备下列基本条件：
　　（一）具有固定安全的生产场所；
　　（二）具有保证生产的资金；
　　（三）具备必须的生产设备和设施；
　　（四）具有与生产规模相适应的管理人员、专业技术人员和其他从业人员；
　　（五）具有健全的管理制度。
　　第二十条　热源单位、供热单位的撤销、分立、合并、变更，应当及时向市市政公用行政主管部门备案。
　　　　　　　　　　第四章 供热管理
　　第二十一条　城市供热应当签订书面供热合同。
　　热源单位应当与供热单位签订书面供热合同，按照合同向供热单位提供热量。
　　供热单位应当与热用户签订书面供热合同，合同内容包括供热期、室内温度、事故维修责任、收费标准、结算办法和违约责任等。
　　第二十二条　本市供热期为每年１１月１日至次年４月１５日。热源单位、供热单位应提前做好供热准备工作。
　　根据天气变化情况可提前或推后供热，由市市政公用行政主管部门报市人民政府批准后组织实施，但总供热期不变。
　　供热期内，除不可抗力原因外，供热单位应当保证居民用户的室内温度达到摄氏１６℃以上；非居民用户的室内温度执行国家规范标准或由供、用热双方在供用热合同中约定。
　　第二十三条　供热设施的管理、维修和养护，以产权划分。属供热单位的，由供热单位负责；属用户的，由产权单位或产权人负责。
　　供热设施在保修期和试运行期间发生故障的，维修费用由建设单位承担。
　　第二十四条　热电联产供热系统和锅炉供热系统的更新、改造费用，由产权人承担。
　　第二十五条　热源单位、供热单位应当按照规定安装计量器具，定期进行计量检定，按量结算。
　　第二十六条　供热期间，供热单位岗位人员应当２４小时值班。
　　供热设备、设施发生故障的，除不可抗力原因外，供热单位应当按以下规定及时抢救，热用户应当给予协助和配合：
　　（一）小修在２４小时以内；
　　（二）大、中修在７２小时以内。
　　第二十七条　供热单位应当做到：
　　（一）在不同朝向、不同层次的热用户设立测温点，测温点要按距离热源远、中、近分设；
　　（二）定期测温做到有记录，有热用户签字；
　　（三）及时处理热用户反映的问题；
　　（四）定期对供热系统进行检查，及时处理供热隐患。
　　第二十八条　任何单位和个人不得有下列行为：
　　（一）损坏和擅自拆除、移动、改建管网设施、阀门、仪表、地沟、阀门井及其他设备；
　　（二）在供热管网、阀门井、地沟上进行建筑或堆放物品；
　　（三）向阀门井、地沟内排放雨水、污水或者倾倒垃圾、残液；
　　（四）利用管网、管支架悬挂标牌、拴牲畜；
　　（五）在供热主管网及附属设施外缘１．５米范围内修建建筑物或构筑物，挖掘、钻探、打桩、爆破，植树、埋设线杆；
　　（六）其他影响供热管网和设施安全的行为。
　　第二十九条　热源单位、供热单位应制订服务规范和标准，切实提高服务质量。工作人员应遵守职业道德，尽职尽责，秉公办事，搞好服务，接受监督，不得有下列行为：
　　（一）以权谋私；
　　（二）超规定收费；
　　（三）违反规范作业；
　　（四）脱岗、漏岗；
　　（五）其他违纪行为。
　　　　　　　　　　　　　第五章　收费管理
　　第三十条　城市供热实行政府定价，由价格行政主管部门按照“保本微利”的原则制定和调整，按规定报批后公布执行。
　　城市供热实行用热商品化、货币化和“交费用热”原则，根据供热单位与热用户双方签定的合同缴纳热费。对不按时足额交费的，供热单位有权停止供热，也可依法申请仲裁或向当地人民法院提起诉讼。
　　居民用户所在单位应当按照市人民政府规定，足额给予补贴。
　　第三十一条　热用户单层空间高度超过３米以上部分加收超高热耗费。
　　第三十二条　供热单位已经供热的建筑物，其空闲房屋的热费由热用户缴纳；未售出的房屋，其热费由房屋建设单位缴纳。
　　第三十三条　房屋产权发生变更的，供热合同也应当随之变更。
　　热用户变更的，应当到供热单位办理变更手续，变更前热费由原热用户缴纳；变更后或者原热用户下落不明的，其热费由新热用户缴纳。
　　第三十四条　热用户需增加或减少用热量的，应向热源单位或供热单位办理有关手续。
　　第三十五条　供热单位应按照价格行政主管部门公布的标准收取热费，使用税务部门统一监制的票据。
　　　　　　　　　　　　第六章　法律责任
　　第三十六条　违反本办法规定，有下列行为之一的，由市市政公用行政主管部门给予警告，责令限期改正，并可处以５０００元以上３万元以下罚款：
　　（一）热源单位、供热单位不按规定期限供热的；
　　（二）热源单位、供热单位未按规定及时抢修运行故障或未按规定对热网设施维护、保养、防寒保温，造成供热事故，致使热用户财产遭受损失的；
　　（三）热源单位、供热单位不按照规定温度供热的；
　　（四）应集中供热而未集中供热的；
　　（五）新建公共建筑和居民住宅，未按照有关技术规范设计安装分户控制采暖系统的；
　　（六）新建、改建、扩建城市供热工程项目，未向市市政公用行政主管部门备案的；
　　（七）供热单位年度检验不合格的；
　　（八）城市供热工程项目竣工，未经市市政公用行政主管部门验收或验收不合格投入使用的；
　　（九）未取得相应的设计、施工、监理资质证书承担城市供热工程的。
　　第三十七条　违反本办法规定，有下列行为之一的，由市市政公用行政主管部门给予警告，责令限期改正，并可对单位处以５００元以上５０００元以下罚款，对个人处以３００元以上２０００元以下罚款：
　　（一）热源单位、供热单位岗位运行人员无证上岗的；
　　（二）供热单位未按规定及时处理热用户反映问题的；
　　（三）私自安装、拆除供热管线、接通管网、增加散热设施的；
　　（四）私自安装放水装置，窃用软化水的；
　　（五）毁坏阀门、仪表等装置，造成供热运行故障，影响他人正常采暖的；
　　（六）未按规定变更供热合同的。
　　第三十八条　热源单位、供热单位和热用户违反本办法和供热、用热合同规定，给对方造成经济损失的，应当依法承担赔偿责任。
　　第三十九条　拒绝、阻碍市市政公用行政主管部门工作人员依法执行公务和辱骂、殴打行政执法人员的，由公安机关依法处罚。
　　第四十条　城市供热管理工作人员徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　　　　　　　　　　　　第七章　附则
　　第四十一条　城市规划区范围以外的供热建设和管理，参照本办法执行。
　　第四十二条　本办法所称热源单位，是指向供热单位供应热源的单位。
　　本办法所称供热单位，是指向热用户供应热能的单位。本办法所称热用户，是指用热的单位和个人。
　　第四十三条　热用户旧欠热费应与供热单位签订清欠协议。

　　第四十四条　本办法自公布之日起施行。

物业管理企业的危机和出路

北京市天为律师事务所 居永和


危机一：与购房人（或业主）签订的《物业管理委托合同》中的绝大多数条款为无效条款。
《物业管理委托合同》的服务内容实际上包括两个部分：1、为购房人购买的房屋提供的物业管理服务；2、为小区的公共建筑、公共设施和公共场所提供的物业管理服务。
为购房人购买的房屋提供物业管理服务的有关条款，由于购房人有权委托他人对自己拥有的房屋进行管理，这部分条款是有效的，但是，由于业主个人无权对小区的公共建筑、公共设施和公共场所委托他人进行管理，就是说任何一个业主个人都没有就小区的公共建筑、公共设施和公共场所与他人签订合同的主体资格，关于小区的公共建筑、公共设施和公共场所的物业管理服务的条款是无效的。
有些物业管理企业的法律顾问不同意这一判断。他们认为：如果物业管理企业只与一个业主签订关于小区公共建筑、公共设施和公共场所的物业管理服务的合同条款，那么，可以说这些合同条款是无效的，但物业管理企业与每一个业主都签订了关于小区公共建筑、公共设施和公共场所的物业管理服务的合同条款，这说明小区全体业主都同意将小区公共建筑、公共设施和公共场所委托物业管理企业管理，那么，关于小区公共建筑、公共设施和公共场所物业管理服务的合同条款就是有效的。
也许他们正是基于这一考虑才为客户设计出这样一个与每一个业主都签订《物业管理委托合同》的方案。但是，这一方案中存在与若干个业主之间的若干个《物业管理委托合同》，每一个《物业管理委托合同》除了这个合同中的业主本人同意以外，没有征得任何其他业主的同意，这个业主对其它业主与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》也都一无所知，因而，任何一个业主与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》只能是物业管理企业与这个业主个人签订的合同，而不可能成为物业管理企业与全体业主签订的合同。
没有与业主之间的有效的《物业管理委托合同》，物业管理企业向业主收取物业管理费就没有任何合同上的依据，除非收取的物业管理费是缘于专门为业主个人的物业提供的服务，事实上，物业管理企业没有为某一个业主个人的物业提供物业管理服务。那么，物业管理企业为小区的公共建筑、公共设施和公共场所提供物业管理服务的合同依据是什么呢？就是物业管理企业与开发商签订的《物业管理委托合同》，而且，与开发商签订的《物业管理委托合同》只能限于小区的公共建筑、公共设施和公共场所，不包括为业主个人的物业提供的物业管理服务。为业主个人的物业提供的物业管理服务只能依据与业主个人签订的《物业管理委托合同》。
以与开发商之间的《物业管理委托合同》为依据对小区的公共建筑、公共设施和公共场所进行物业管理就应当向开发商收取这部分物业管理费，然而，事实上，这部分物业管理费是由业主在支付。业主支付这部分物业管理费并非业主愿意，而是因为业主没有认识到自己与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》中关于小区公共建筑、公共设施和公共场所的物业管理服务的合同条款是无效的，也没有认识到无效的原因是自己没有就小区的公共建筑、公共设施和公共场所与物业管理企业签订合同的主体资格。（很多业主存在对自己与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》有效性的怀疑，但一般只想到"受开发商的胁迫而签订"这一理由，这一理由是难以成立的）。这一业主认识上的原因是不可能持续多久的，一旦业主经人指点而明白过来，物业管理企业即面临第二个危机。

危机二：与业主签订的《物业管理委托合同》随时可能被法院认定为无效，或者被法院宣告解除。
与业主签订的《物业管理委托合同》无效的上述理由，物业管理企业是难以推翻的。一旦某一个业主提起一个请求法院确认《物业管理委托合同》无效的诉讼，至少，法院是有可能做出认定《物业管理委托合同》无效的判决的。如果法院做出认定《物业管理委托合同》无效的判决，不仅不能再向业主收取关于小区公共建筑、公共设施和公共场所物业管理的物业管理费，而且，已经收取的这部分物业管理费将被判令返还给业主。
即使法院认定与业主签订的《物业管理委托合同》有效，业主仍然有另一个法律手段可供选择。业主可以选择的另一个法律手段就是：向物业管理企业发出解除《物业管理委托合同》的通知书，然后请求法院确认《物业管理委托合同》自通知书到达之日起解除。如果业主采取这一法律手段，法院不可能不做出《物业管理委托合同》自通知书到达之日起解除的判决。因为：《合同法》第四百一十条规定："委托人或者受托人可以随时解除委托合同"；《合同法》第九十六条规定："当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法 院或者仲裁机构确认解除合同的效力。"。《合同法》的这两条规定赋予了委托合同的任何一方无须经过对方同意亦无须寻找对方违约的理由解除合同的权利，所以，即使法院认定《物业管理委托合同》有效，只要《物业管理委托合同》的任何一方提出解除，《物业管理委托合同》就必须被解除。与某一个业主签订的《物业管理委托合同》被法院宣告解除以后，物业管理企业就不能再向该业主收取任何物业管理费，其他业主必定纷纷效仿。
迄今为止，没有任何一个物业管理企业认识到上述危机而采取应对的措施。在开发商的怀抱里、在政府主管部门的袒护下，收取着并非合法的利益。为了收取并非合法的利益，或者与业主对簿公堂，或者与业主拳脚相向。这些危如累卵的手段岂能成为取财有道的长久之计？！那么，什么才是物业管理企业取材有道的长久之计呢？就是：协助业主成立业主委员会。
除了开发商以外，有权就小区的公共建筑、公共设施和公共场所与物业管理企业签订合同的就是业主委员会。如果物业管理企业不愿意依据自己与开发商签订的《物业管理委托合同》向开发商收取这部分物业管理费，物业管理企业就只能转而与业主委员会签订《物业管理委托合同》从而转向业主委员会收取这部分物业管理费。
这是物业管理企业的唯一出路。
有些物业管理企业看到了这条唯一的出路，但是，在协助业主成立业主委员会的过程中，这些物业管理企业无一例外地无视业主推荐业主委员会候选人和选举业主委员会委员的权利，暗箱操作，一手炮制。这样的业主委员会即使成立，既不能在业主中有任何号召力，也丝毫不能解决物业管理企业收取物业管理费的问题。这样的业主委员会手无分文，物业管理企业即使与业主委员会签订《物业管理委托合同》也不能从业主委员会得到一分钱的物业管理费。物业管理费的收取仍然像以前那样挨家挨户地收取，劳神费力。如果业主群体拒交，则不得不分别提起诉讼。若干个诉讼疲于应付。
既要协助业主成立业主委员会又要解决物业管理企业收取物业管理费的问题唯一正确方法是起草《业主大会公约》。在《业主大会公约》中规定业主向业主委员会交纳物业管理费的义务以及交纳标准，这样，物业管理费就不是业主每家每户向物业管理企业交纳而是向业主委员会交纳，业主委员会从每家每户收取到物业管理费以后再按照与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》向物业管理企业支付。这种收取物业管理费的方式，物业管理企业、业主委员会和业主三方的关系最清楚，收取物业管理费也最有保障，完全屏除了物业管理企业向业主挨家挨户收取物业管理费的种种弊端。
但是，令《业主大会公约》成为如合同一样对业主有法律拘束力的合同文件的一个前提是：该《业主大会公约》必须经过小区全体业主的2/3以上的表决通过。《业主大会公约》究竟是由1/2以上的业主的表决通过还是应由2/3以上的业主的表决通过才能生效应该由法律做出规定，但迄今为止尚未有这一法律规定。在法律做出规定之前，可以比照《公司法》的规定采取2/3的比例，因为业主大会相当于公司的股东大会（业主委员则相当于公司的董事会）。但是，如果《业主大会公约》中只有业主向业主委员会交纳物业管理费的义务和交纳标准，无论什么比例，这个《业主大会公约》都是不可能在业主中间获得通过的。只有在《业主大会公约》中同时也规定业主应有的各项权利，比如：业主推荐业主委员会候选人和选举业主委员会委员的权利等等，《业主大会公约》才有可能在业主中获得通过而生效。
大概物业管理企业都有这样一个担心：如此一来，业主委员会将很难控制。对于物业管理企业的这一担心，笔者的有两点意见要告诉物业管理企业：
一、目前物业管理企业成立业主委员会筹备组和推荐业主委员会候选人依据的是地方政府主管部门的规范性文件，比如：北京市国土资源和房屋管理局的485号文件。首先，地方政府主管部门的规范性文件在我国《立法法》规定的法律体系中没有其地位（我国的法律体系按效力等级划分为：法律、法规和规章），既不是法律、也不是法规、也不是规章，没有强制执行的效力，既不能赋予物业管理企业某种权利，也不能阻止业主行使推荐业主委员会候选人和选举业主委员会委员的权利；其次，地方政府主管部门的规范性文件关于房地产开发企业和物业管理企业成立业主委员会筹备组和推荐业主委员会候选人的规定与《民法通则》的有关原则和规定相违背，不会存在多久。
二、充分尊重业主的权利而成立的业主委员会是我国民主与法制的细胞。只要这些细胞健康和普及就一定会有我国民主与法制的健康肌体，而无需再有请愿和流血。试图控制业主委员会就是对我国民主与法制的肌体中的细胞的侵蚀和灭杀。
所以，物业管理企业应该认识到：地方政府主管部门的规范性文件关于物业管理企业成立业主委员会筹备组和推荐业主委员会候选人的规定只是自己尚可利用的短暂的机会。这个机会只能用于协助业主成立业主委员会，而不是通过暗箱操作、一手炮制来控制业主委员会。只有这样，才能消弭长久以来与业主之间形成的结怨，取得业主委员会的信任，从而取得与业主委员会之间的《物业管理委托合同》。取得与业主委员会之间的《物业管理委托合同》后，把心思真正用于为业主服务上，那么，既有协助成立业主委员会的功劳，又有与业主委员会和小区业主之间近水楼台的优势，在谋求与业主委员会续签《物业管理委托合同》时又有谁能比自己更具竞争优势呢？！物业管理企业尤其应该认识到：这个机会是短暂的，错过了这个机会，就不会再有。
以下七字句，可以总结全文：
进门全靠开发商，收钱只凭合同书；业主门前钱难要，诉讼路上危机多；做事从来无人谢，却有名声在外头；结怨已是三尺厚，小区易主料难留。协助成立业委会，抢得首功拨头筹；公约自成摇钱树，收钱无须费口舌；合同为本诚为先，好店十年不换客；近水楼台先得月，此地非我与谁属？。

[作者联系电话：13901040861、010-65155130；通信地址：北京市建国门外大街22号赛特大厦405室；邮编：100004；E-MAIL：juyonghe@sina.com]