财政部


财政部关于物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》有关问题的通知
财政部




国务院有关部委，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局），新疆生产建设
兵团：
为了规范和加强物业管理企业的会计核算工作，现就物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》有关问题通知如下：
一、本通知所指物业管理企业，是指经工商行政管理机关登记注册、具有独立法人资格的物业管理企业。
二、物业管理企业的会计核算，应在《房地产开发企业会计制度》的基础上，再按照“物业管理企业会计核算补充规定（试行）”执行（见附件）。
三、本通知自2000年1月1日起执行。


一、会计科目及使用说明
第204号科目 预收帐款
1．本科目核算企业按合同规定向有关单位和个人预收的款项，如企业为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等预收的公共性服务费等。
2．企业向有关单位和个人预收的款项，借记“银行存款”科目，贷记本科目；收入实现时，借记本科目，贷记“经营收入”、“其他业务收入”科目。有关单位和个人补付的款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；退回多付的款项，作相反会计分录。
预收帐款情况不多的公司，也可以将预收的款项直接记入“应收帐款”科目的贷方，不设本科目。
3．本科目应按有关单位和个人设置明细帐。
4．本科目期末贷方余额，反映企业向有关单位和个人预收的款项；期末如为借方余额，反映应由有关单位和个人补付的款项。
第205号科目 代收款项
1．本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项，如代收的水电费、煤气费、有线电视费、电话费等。
企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。
2．企业收到代收的各种款项时，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；交给有关单位时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。收取代办手续费等服务收入时，借记本科目，贷记“经营收入”科目。
3．本科目应按代收代交费用种类设置明细帐。
4．本科目贷方余额，反映企业尚未支付的代收款项。
第209号科目 其他应付款
1．本科目核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如物业产权人、使用人入住时或入住后准备进行装修时，企业向物业产权人、使用人收取的可能因装修而发生的毁损修复、安全等方面费用的保证金等。
2．发生的各种应付、暂收款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；支付时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。
3．本科目应按债权人或应付、暂收款项的类别设置明细帐。
4．本科目期末余额，反映企业尚未支付的其他应付款。
第281号科目 代管基金
1．本科目核算企业接受委托管理的房屋共用部分、共用设施设备维修基金。
2．企业收到代管基金时，借记“银行存款——代管基金存款”科目，贷记本科目。
企业收到银行计息通知，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款——代管基金存款”科目，贷记本科目。
企业有偿使用产权属全体业主共用的商业用房和共用设施设备，应负担的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，应按受益对象，借记“经营成本”、“管理费用”、“其他业务支出”科目，贷记本科目。
代管基金按规定用途使用，应分别以下两种情况进行处理：
由本企业承接房屋共用部分、共用设施设备大修、更新、改造任务的，实际发生的工程支出，借记“物业工程”科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目；工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转帐，借记本科目，贷记“经营收入——物
业大修收入”科目；结转已完物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记“物业工程”科目。
由外单位承接大修任务的，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。
3．本科目应按单幢房屋设置明细帐。
4．本科目期末贷方余额，反映代管基金的结余。
第411号科目 物业工程
1．本科目核算企业承接物业工程所发生的各项支出。
企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，也在本科目核算。
2．企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程发生的各项支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等科目。工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转帐，借记“代管基金”科目，贷记“经营收入——物业大修收入
”科目；结转已完物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记本科目。
企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目，工程完工结转成本，借记“递延资产”科目，贷记本科目。
3．本科目应按工程项目设置明细帐。
4．本科目期末借方余额，反映在建工程的实际成本。
5．企业可以根据实际业务需要，增设相应的科目。
第501号科目 经营收入
1．本科目核算企业在物业管理（主营业务）活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等劳务而取得的各项收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。
物业经营收入是指企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
物业大修收入是指企业接受业主委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
2．企业取得的各项收入，应按下列原则确认：
企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。
物业大修收入应当经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现；企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。
3．企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务以及特约服务而取得的物业管理收入，借记“银行存款”、“应收帐款”等科目，贷记本科目。
企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施取得的物业经营收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目。
企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修工程，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转帐，借记“代管基金”科目，贷记本科目。
4．本科目应按经营收入的种类设置明细帐，如“物业管理收入”、“物业经营收入”、“物业大修收入”等，其中“物业管理收入”，企业可以根据实际管理需要，按照物业管理收入的组成内容（如来源渠道等）设置明细帐，进行明细核算。
5．期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。
第502号科目 经营成本
1．本科目核算企业物业管理、物业经营、物业大修等应结转的经营成本。
企业所属物业管理单位在经营中发生的管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等间接费用，记入“管理费用
”科目，不在本科目核算。
2．企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务及特约服务所发生的直接费用，直接记入本科目，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”、“应付账款”等科目。
企业经营物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等，直接记入本科目，借记本科目，贷记“代管基金”或“应付账款”科目。
月份终了，企业应及时结转已完物业工程成本，借记本科目，贷记“物业工程”科目。
3．本科目的明细核算应与经营收入的明细核算相对应。
4．期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后，本科目应无余额。
第511号科目 其他业务收入
1．本科目核算企业除主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。
商业用房经营收入是指企业利用业主委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发商店、饮食店等经营收入。
其他业务收入的确认原则，与主营业务收入确认原则相同。
2．企业取得的各项其他业务收入，借记“银行存款”、“应收帐款”等科目，贷记本科目。
3．本科目应按其他业务的种类设置明细账，如“房屋中介代销手续费收入”、“物资销售收入”、“废品回收收入”、“商业用房经营收入”等。
4．期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。
第512号科目 其他业务支出
1．本科目核算企业除主营业务以外的其他业务所发生的各项支出，包括为销售商品、提供劳务而发生的相关成本、费用、以及相关税金及附加等。
2．企业发生的其他业务支出，借记本科目，贷记“应付工资”、“银行存款”、“应交税金”、“其他应交款”、“代管基金”等科目。
3．本科目应按其他业务的种类设置明细账，如“房屋中介代销手续费支出”、“物资销售成本”、“废品回收成本”、“商业用房经营支出”等。
4．期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。

二、会计报表的编制说明
1．在资产负债表“住房周转金”项目下增设“代管基金”项目，反映企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金的结余。本项目应根据“代管基金”科目的期末贷方余额填列。
2．“物业工程”科目的期末余额在资产负债表“存贷”项目中反映。
3．“代收款项”科目的期末余额，在资产负债表“其他流动负债”项目中反映。



2000年1月1日
财政部


关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定
1992年9月21日，财政部

为了加强国有土地（以下简称土地）使用权有偿使用收入的财务管理，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）和《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》（以下简称《暂行办法》），制定本规定。
一、本规定适用于按《暂行办法》取得土地使用权有偿使用收入的部门、公司、企业、其他组织和个人。
二、经财政部门核定，土地管理部门可以从其代收的土地出让金中提取土地出让业务费，提取比例不得超过土地出让金的2％。
经财政部门核定，房地产管理部门可以从其代收的土地收益金或土地增值费中提取土地收益业务费，提取比例不得超过土地收益金或土地增值费的2％。
三、土地管理部门按规定提取的土地出让业务费，应按如下范围使用：
1．为开展土地有偿使用工作所支付的调查研究费、办公用品费；
2．对有偿使用的土地地域内的勘探设计费；
3．对土地价格进行评估所需费用；
4．为开展土地有偿使用工作所支付的广告宣传费、咨询费；
5．土地出让、转让给外商过程中的外方中介人佣金；
6．土地在进行出让、转让（拍卖、招标等）时所付出的场地租金；
7．进行土地有偿使用工作的土地业务人员培训费；
8．查处未补办出让手续而擅自转让、出租、抵押原属行政划拨土地使用权的单位和个人所发生的开支。
在上述土地出让业务费使用范围中，除第2项和第3项外，其它各项均适用于房地产管理部门按规定提取的土地收益业务费使用范围。
四、土地管理部门提取的土地出让业务费和房地产管理部门提取的土地收益业务费，执行行政事业单位预算外资金管理办法。
五、土地使用者将土地使用权作价入股或投资时补交的土地出让金，由土地使用者用自有资金支付。
六、上缴地方财政的国有土地使用权有偿使用收入，作为地方的预算固定收入；上缴中央财政的国有土地使用权有偿使用收入，作为中央财政的固定收入；专项用于城市建设和土地开发。
“1992年国家预算收入科目”第十二类“其他收入类”中第242款“国有土地使用权有偿出让收入”改为“国有土地使用权有偿使用收入”，该“款”下设四个“项”级科目，即“土地出让金（中央固定）”、“土地出让金（地方固定）”、“土地收益金或土地增值费（中央固定）”、“土地收益金或土地增值费（地方固定）”。按规定征收的国有土地使用权有偿使用收入，根据规定的预算级次，分别归入本“款”各“项”级科目反映。
原“1992年国家预算支出科目”第二十六类“其他支出类”中第278款“城市土地开发建设支出”不变。
七、上缴中央财政的土地使用权有偿使用收入，根据国发（1989）38号文件和财政部发（89）财综字第94号文件的有关规定，由中央财政专项用于城市土地开发建设，具体可由地方逐项申报具体开发项目所需费用，由中央财政专项核拨。
八、对留给企业的土地使用权有偿使用收入，作为企业营业外收入，应照章纳税。
对留归行政事业单位的土地使用权有偿使用收入，执行预算外资金管理办法。
九、国有土地使用权有偿使用收入中的外汇收入按外汇额度，上缴中央财政40％，留地方财政60％。如在土地开发过程中，确有必不可少的外汇支出，由城市土地开发建设管理部门申报财政部门，由财政部门核拨。
十、各级土地管理部门、房地产管理部门和城市土地开发建设管理部门应向同级财政部门报送土地使用权有偿使用收入和支出季度报表，季度报表于季度终了后10日内报送同级财政部门，一式两份。
十一、各省、自治区、直辖市和各计划单列市财政部门应向财政部报送土地使用权有偿使用收入和支出季度报表，季度报表于季度终了后20日内报送财政部。
十二、国有土地使用权有偿使用收入和支出的会计制度，由财政部另行制定。
十三、各省、自治区、直辖市和各计划单列市可依照本规定制定实施细则，并报财政部备案。
十四、本规定由财政部负责解释。
十五、本规定自发布之日起实行。凡财政部以前颁布的有关规定与此相抵触的，一律按本规定执行。