关于工程保修期与商品房质保期的若干法律问题/武志国

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关于工程保修期与商品房质保期的若干法律问题

武志国

  2010年5月4日,住房和城乡建设部颁布的《关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知》(建市[2010]68号)规定:建设单位要严格履行项目用地许可、规划许可、招投标、施工图审查、施工许可、委托监理、质量安全监督、工程竣工验收、工程技术档案移交、工程质量保修等法定职责,依法承担住宅工程质量的全面管理责任。要保证合理的工期和造价,严格执行有关工程建设标准,确保住宅工程质量。施工单位要严格按照经审查合格的施工图设计文件和施工技术标准进行施工,对住宅工程的施工质量依法承担责任。要对施工或者竣工验收中出现质量问题的住宅工程负责返修,对已竣工验收合格并交付使用的住宅工程要按规定承担保修责任。

  一、施工单位应对建设工程在保修范围和保修期限内发生的质量问题,向建设单位履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。

  建筑工程实行质量保修制度。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。

  国务院《建设工程质量管理条例》第三十九条、第四十条以及建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定:建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时,应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等;在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。

  鉴于上述规定,保修期指是建设工程承包单位对所承包工程承担保修责任的期限。该期限可由双方在合同中自行约定,但不应违背《建设工程质量管理条例》对最短期限的强制性规定,未明确最短期限的项目可由双方自由约定。承发包合同完全可以约定长于上述最短期限的保修期限,建设单位可在综合考虑成本等允许的情况下与施工单位争取约定较长的保修期限。

  二、缺陷责任期与保修期两个概念有一定区别,缺陷责任期本质是预留质保金的期限,承发包合同对此等约定应避免混淆

  建设部《建设工程质量保证金管理暂行办法》第二条、第五条规定:“本办法所称建设工程质量保证金(保修金)是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定,从应付的工程款中预留,用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件,以及承包合同的约定。缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月,具体可由发、承包双方在合同中约定。缺陷责任期从工程通过竣(交)工验收之日起计。” 

  因此,缺陷责任期的本质是扣留质保金的期限,具体期限由承发包双方约定,而保修期是承包人对工程承担保修责任的一个期限,质量缺陷责任期包含在质保期内,缺陷责任期与保修期的区别还是比较明显的。建设单位在承发包合同应避免只约定质保期未约定缺陷责任期的情形。

  三、房地产开发企业对所售商品房向购房人承担质量保修责任的期限也不同于建设工程施工承包单位向房地产开发企业承担的工程保修期,后者的长短也受相关规定约束。

  房地产开发企业应对所售商品房承担质量保修责任。

  建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)第五条第三项、第六条规定:正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期:屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定。住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算,保修期限不应低于上述规定的期限。国家对住宅工程质量保修期另有规定的,保修期限按照国家规定执行。

  同时,建设部《商品房销售管理办法》第三十三条规定:房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任的期限从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

  鉴于上述规定,应注意:1)商品住宅的保修期限不低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;2)前述存续期少于《规定》确定的最低保修期限的,保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限;3)非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

  因此,施工承包方向开发商承诺的质保期与开发商向购房人承诺的质保期起算期限和长短的不同,一旦商品房未及时销售,则会发生施工承包方向开发商承担的保修期的存续期不足开发商应按《规定》向购房人承担的最低保修期。

  上述规定虽具有一定强制性,但并非效力性规定,开发商可以和购房人在商品房买卖合同补充协议及住宅质量保证书明确约定“商品住宅的保修期限等于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期”,按理分析,此等约定是合同双方自愿的意思表示,不应被认定无效,当然现实中也有一些法院判定此等约定无效的情形。但如此约定的风险也仅限于被判定无效,因此仍可以考虑安排上述约定,以尝试减轻建设单位的保修负担。

  开发商可能会宣告清算,所以存在房地产开发商的存续期限短于开发商对商品房的保修期限的可能。因此,在其清算后,应由其股东承担对购房者的违约责任,股东仅在其清算所得范围内承担有限责任。

  开发商能否通过约定将保修的责任转嫁给施工单位呢,笔者以为,从法理上讲,通过三方约定的方式可以转嫁,实践中可能也不好操作,施工单位和购房人未必同意。

  购房者针对房屋质量问题向建设单位提起诉讼要求赔偿的,建设单位可以申请法院追加施工单位列为第三人,法院在查清事实的基础上,可以直接判决施工单位承担赔偿责任。如果构成质量侵权的话,笔者以为购房人可以直接起诉开发商和施工单位作为共同被告。正如《侵权责任法》第八十六条规定:“建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的,由建设单位与施工单位承担连带责任。建设单位、施工单位赔偿后,有其他责任人的,有权向其他责任人追偿。因其他责任人的原因,建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的,由其他责任人承担侵权责任。”


  四、建设单位未及时向施工单位发出保修通知,建设单位擅自自行进行维修或者委托第三方维修后保修责任的认定

  《房屋建筑工程质量保修办法》(中华人民共和国建设部令第80号)(下称《办法》)规定:
  (1)房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷的,建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后,应当到现场核查情况,在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故,施工单位接到保修通知后,应当立即到达现场抢修(《办法》第九条)
  (2)保修完成后,由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的,应当报当地建设行政主管部门备案(《办法》第十一条)。
  (3)施工单位不按工程质量保修书约定保修的,建设单位可以另行委托其他单位保修,由原施工单位承担相应责任(《办法》第十二条)。

  建设单位要求施工单位支付保修期间的工程维修费用应当同时符合以下三个条件:一是合同约定的保修期内存在工程质量缺陷;二是质量缺陷的责任方为承包人;三是建设单位已向施工单位发出保修通知(笔者以为通知之时虽然过了质保期,但是质量瑕疵是在保修期限内出现质量缺陷的,施工单位仍应承担维保责任,如因迟延通知扩大的损失可以免责)。建设单位应当能证明以上事实,可现实中建设单位的证据往往不能证明上述三个方面,事过境迁举证难度大,不够重视举证能力差。

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宁夏回族自治区地方税收保障办法

宁夏回族自治区人民政府


宁夏回族自治区人民政府令第5号


  《宁夏回族自治区地方税收保障办法》已经2008年6月22日自治区人民政府第7次常务会议讨论通过,现予公布,自2008年8月1日起施行。


自治区主席  王正伟

二○○八年六月二十九日



宁夏回族自治区地方税收保障办法

第一章 总则





  第一条 为了加强地方税收征管工作,保障地方税收收入,维护纳税人的合法权益,促进经济和社会发展,根据国家有关税收法律、法规的规定,结合本自治区实际,制定本办法。



  第二条 本办法所称地方税收保障,是指地方税务机关(含承担地方税收工作任务的国家税务机关,下同)以及政府有关部门、单位和个人为保障地方税收及时、足额收缴入库所采取的税收分析预测、监控管理、信息提供、协助配合、监督制约及举报奖励等措施的总称。



  第三条 各级人民政府应当加强对本行政区域内地方税收保障工作的领导,完善工作机制,开展协调工作,将地方税收保障工作纳入政府工作考核范围,保障地方税收及时、足额收缴入库。



  第四条 各级人民政府应当对地方税收保障工作成绩显著的有关部门、单位和个人给予表彰奖励。



  第五条 政府各有关部门和单位应当支持和协助地方税务机关依法执行职务。

  各级财政部门应当根据本地区地方税收保障工作的需要,在同级财政预算中安排专项资金,用于地方税收保障工作支出。



  第六条 地方税务机关依法执行职务,任何单位和个人不得干预、阻挠或非法取代其履行职责。

  地方税务机关应当及时宣传税收法律、法规,无偿提供纳税咨询服务,依法维护纳税人的合法权益。

  地方税务机关应当建立健全内部监督制约机制,加强队伍建设,完善执法责任制,做到秉公执法,清正廉洁,文明服务,依法接受监督。

第二章 监控保障





  第七条 地方税务机关应当加强税收征管工作,严格税源管控,堵塞税收漏洞,依法征缴地方税收收入,确保地方税收应收尽收。



  第八条 地方税务机关应当根据经济和社会发展状况、税源变化情况以及国家税收政策调整等,科学分析预测地方税收收入,并于每年预算编制前将下一年度的地方税收收入分析预测及其说明,报本级人民政府并抄送同级财政部门。财政部门编制、调整地方税收收入预算时,应当听取同级地方税务机关的意见,并保持与本行政区域内的实际税源相适应。



  第九条 各级人民政府及其职能部门制定规范性文件涉及地方税收内容的,应当征求同级地方税务机关的意见,并按规定上报备案。不得违反税收法律、法规的规定,擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他违反税收法律、法规的决定。



  第十条 地方税务机关及其工作人员不得违反税收法律、法规的规定,不征、少征、多征、提前征收、延缓征收或者摊派税款;不得滥用职权混淆预算级次或税种征收,不得虚收、异地征收或者截留、挪用税款。



  第十一条 地方税务机关与政府有关部门和单位开展地方税收保障工作,应当分别签订具体工作协议或委托协议,明确相互支持配合的具体工作内容和双方的权利与义务,制定税源监控的有效措施,防止地方税收流失。



  第十二条 地方税务机关可以根据有利于税源监控的原则,对下列零星分散和异地缴纳的税收实行委托代征代缴的征收管理方式,政府有关部门、单位和人员应当给予支持和协助:

  (一)拥有车辆的纳税人应当缴纳的车船税;

  (二)从事客货运输的纳税人应当缴纳的地方税;

  (三)房屋、财产租赁过程中应当缴纳的地方税;

  (四)技术转让、技术服务以及人才交流过程中应当缴纳的地方税;

  (五)在本行政区域内从事建筑、安装或者室内装饰、装修业务的外地纳税人应当缴纳的地方税;

  (六)依据有关规定可以实行委托代征的其他地方税。



  第十三条 地方税务机关可以根据方便纳税的原则,委托当地商业银行和其他金融机构代收代缴税款。



  第十四条 地方税务机关应当与受托方签订委托代征代缴(包括代收代缴)税款协议书,受托方应当按照委托协议书的规定领取、保管、使用税收票证,并在规定的范围、期限内依法代征和解缴税款,不得挤占、挪用或者延期解缴税款。



  第十五条 地方税务机关依法对代征、代收行为进行监督、管理和指导。必要时,地方税务机关可以派员协助受托方征收税款。

  地方税务机关应当及时向受托方支付代征手续费,不得截留或者挪用。

第三章 协助保障





  第十六条 地方税务机关应当与国税、工商、技术监督、建设、公安、统计、经济、房产、国土资源、民政、卫生等有关部门和单位,建立涉税信息共享制度。



  第十七条 政府有关部门和单位应当定期将下列涉税情况以书面或者电子信息形式通报给同级地方税务机关:

  (一)发放、变更、注销营业执照、法人机构代码证的情况;

  (二)发放、变更、注销房产、土地使用证书以及房产、土地交易的情况;

  (三)发放、变更、注销矿产资源使用证书以及矿产资源交易的情况;

  (四)发放、变更、注销其他生产经营许可证照的情况;

  (五)其他与地方税收征管工作有关的情况。

  纳税人未按规定办理税务变更、注销或完税手续的,政府有关部门不得办理前款各项规定的相关手续。



  第十八条 举办演出、会展、商贸交流等商务活动的,活动主办单位应当在每次活动前,将活动安排、合同和收入分配方案等材料报送活动所在地的地方税务机关。活动安排、合同和收入分配方案发生变化的,活动主办单位应当在活动变化前重新报送有关材料,并按规定代扣、代征地方各项税收。



  第十九条 劳动、民政、科技、卫生、经济等有关政府部门应当将下列税收减免前置审批事项认定的有关信息资料及时抄送相关地方税务机关:

  (一)下岗职工再就业的认定;

  (二)安置残疾人员就业的认定;

  (三)资源综合利用项目的认定;

  (四)环境保护、节能节水、安全生产等专用设备投资抵免所得税的认定;

  (五)企业享受西部大开发有关政策的认定;

  (六)企业、科研机构、大专院校等技术性服务项目的认定;

  (七)高新技术企业的认定;

  (八)非营利性医疗机构的认定;

  (九)民办非企业单位的认定;

  (十)其他需要认定的项目。



  第二十条 地方税务机关应当按照有关规定审核税收优惠对象的条件,对不符合税收优惠条件或弄虚作假的,应当及时恢复征税,追缴被骗取的税款,并依法予以处理。



  第二十一条 国税、工商等有关部门依法查出的地方税收违法行为,应当及时移交同级地方税务机关依法处理。地方税务机关应将处理结果及时回复有关部门。对审计、财政部门依法查出的地方税收违法行为,地方税务机关应当根据有关部门的决定或意见书,依法将应收的税款、滞纳金按照税收入库预算级次缴入国库,并将结果及时回复审计、财政部门。



  第二十二条 税务机关在税收执法中与政府有关部门、单位执法发生资金追缴矛盾时,有关部门和单位应当依法优先保证税收的收缴入库。



  第二十三条 公安机关应当与地方税务机关建立工作协调机制,加强协作与配合,积极开展护税协税工作,及时打击税收违法行为,维护税收秩序。

  公安机关办理涉及地方税收的案件,应当将有关情况及时通报同级地方税务机关;地方税务机关在查处涉税违法行为中,发现涉嫌犯罪的,应当及时移送司法机关依法处理。

第四章 举报奖励





  第二十四条 任何单位和个人均有权对违反税收法律、法规行为进行举报。地方税务机关接到举报后应当及时予以查实,并依法处理。

  地方税务机关对被举报的行为查实后,应当根据举报人的贡献大小按有关规定给予奖励。



  第二十五条 有下列情形之一的,任何单位和个人均可告知当地的地方税务机关:

  (一)为个人进行建筑施工或者进行室内装饰、装修并取得收入的;

  (二)单位或者个人出租房屋的;

  (三)有其他应当依法纳税情形的。

  有前款所列情形并查实纳税人未依法纳税的,地方税务机关应当比照举报奖励的规定给予奖励。



  第二十六条 地方税务机关应当对有关部门、单位和个人提供、举报信息的情况严格保密。

第五章 罚则





  第二十七条 有关政府部门、单位有下列行为之一的,对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)非法干预、阻挠或者非法取代地方税务机关依法履行职责的;

  (二)擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他违反税收法律、法规的决定的;

  (三)擅自改变税收申报、缴纳、入库方式、地点或汇总缴纳税款范围的;

  (四)未履行法定职责和义务并给地方税收造成严重损失的。



  第二十八条 政府有关部门和单位有下列行为之一,造成地方税款流失的,由县级以上人民政府追究有关领导和直接责任人的行政责任,并责成有关部门和单位配合地方税务机关追缴相应的税款:

  (一)有涉税信息不提供或者不如实提供的;

  (二)受托代征、代收而不代征、代收或者不如实代征、代收的;

  (三)不按要求和规定的程序控制税源的;

  (四)其他违反本办法的行为。



  第二十九条 地方税务机关及其工作人员有下列行为之一的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》、国务院《行政机关公务员处分条例》等有关法律、法规的规定,对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)违规不征、少征、多征、提前征收、延缓征收或者摊派税款的;

  (二)混淆预算级次或者改变税种征收的,虚收、异地征收税款的;

  (三)截留、挪用税款或者代征、代扣、代收手续费、奖励资金的;

  (四)未依法履行保密责任的;

  (五)有其他违反本办法行为的。

第六章 附则




  第三十条 地方税务机关征收的各项规费、基金比照本办法执行。



  第三十一条 本办法自2008年8月1日起施行。

黑龙江省查禁卖淫及嫖宿暗娼活动的规定

黑龙江省人民政府


黑龙江省查禁卖淫及嫖宿暗娼活动的规定
黑龙江省人民政府



第一条 为加强治安管理,维护社会秩序,查禁和取缔卖淫、嫖宿暗娼活动,促进社会主义精神文明建设,根据国家有关法律、法规规定,结合本省实际情况,制定本规定。
第二条 卖淫、嫖宿暗娼的;介绍、招引、容留妇女卖淫的;组织妇女卖淫的;为卖淫、嫖宿暗娼提供条件的;制造、贩卖、携带、存放淫药、淫具尚不够刑事处分的均依照本规定处罚。
第三条 外国人或其他入境人员在我省境内违反本规定的,依照本规定处罚。
第四条 各级公安机关负责查处、取缔卖淫、嫖宿暗娼活动。
第五条 有下列行为之一的处十五日以下治安拘留,可以并处三千元以下罚款,违法所得财物一律没收:
(一)卖淫、嫖宿暗娼的;
(二)介绍、招引卖淫、嫖宿暗娼的;
(三)为卖淫、嫖宿暗娼提供便利条件的;
(四)携带、存放淫药、淫具的。
第六条 有下列行为之一的,实行劳动教养,可以并处三千元以上、五千元以下罚款,违法所得财物一律没收;
(一)以卖淫为业的;
(二)卖淫、嫖宿暗娼以及介绍、招引卖淫、嫖宿暗娼被公安机关处罚后仍不改悔的;
(三)组织、胁迫妇女卖淫的;
(四)容留卖淫、嫖宿暗娼的;
(五)教唆卖淫或嫖宿暗娼的;
(六)制造、贩卖淫药、淫具的。
第七条 违反本规定有下列情况之一的,可以从轻或免予处罚:
(一)初次卖淫、嫖宿暗娼的;
(二)主动承认违法行为并能够改悔的;
(三)主动交待或检举其他违法行为的;
(四)受他人胁迫、诱骗的。
对免予处罚的,应责令其具结悔过。
第八条 有下列情形之一的,应当从重处罚:
(一)胁迫、诱骗妇女卖淫或教唆不满十八岁未成年人卖淫、嫖宿暗娼的;
(二)对检举人、证人打击报复的;
(三)卖淫、嫖宿暗娼屡教不改的;
(四)造成恶劣社会影响的。
第九条 宾馆、旅店、饭店、招待所等旅馆行业的工作人员利用职业便利,招引、容留、参予或包庇卖淫、嫖宿暗娼的,对直接责任人处十五日以下拘留或者实行劳动教养,可并处五千元以下罚款,单位负责人指使的同时处罚该单位负责人。
前款所列单位多次发生容留卖淫或嫖宿暗娼活动的,应对单位负责人处以十日以下拘留或三千元以下罚款,并可责令其停业整顿、予以查封或由工商行政管理部门吊销其营业执照。
集体宿舍、公寓等场所发生卖淫、嫖宿暗娼活动的,应当对单位负责人、管理人员参照前款规定予以处罚。
第十条 利用出租汽车为卖淫、嫖宿暗娼活动提供方便的,对司机应依照本规定第五条处罚,并应当缴销该司机的驾驶执照。
第十一条 承租公有住宅用房,因无正当理由空闲或私有房屋因空闲成为卖淫、嫖宿暗娼场所的,除对房主或租赁人依照本规定第五条处罚外,公房产权单位应收回该房;对私房予以查封。
第十二条 卖淫、嫖宿暗娼触犯刑律的,应当依法追究刊事责任。
第十三条 对违反本规定的,除由公安机关处罚外,其所在单位应给予行政处分。
第十四条 凡被查获的卖淫、嫖宿人员,应当到卫生部门指定的医院进行性病检查,对患有性病的应当实行强制治疗。
患有性病的卖淫、嫖宿暗娼人员被劳动教养的,由司法行政部门确定专门场所接收,管理教育;卫生部门应当指定医院帮助该场所的医务部门进行检查治疗。
患有性病的卖淫、嫖宿暗娼人员未被劳动教养的,由公安机关协助卫生部门在其所在地实行强制治疗。
第十五条 外国人或其他入境人员卖淫、嫖宿暗娼经检查患有性病的应当登记建卡留存。处罚执行完毕后,限期离境,并不准再入境。
第十六条 处罚卖淫、嫖宿暗娼行为的裁决和执行程序依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》第四章规定执行。
第十七条 查获的淫药、淫具的应当予以没收,按国家有关规定处理。
第十八条 公安机关应当将处罚卖淫、嫖宿暗娼人员情况通知被处罚人的所在单位、监护人和居住地公安派出所,有关部门应认真做好管理教育工作。
第十九条 依照法律及本规定处理卖淫,嫖宿暗娼的国家工作人员,应当严格遵守法纪、秉公执法,不得徇私舞弊。严禁对被处理人员进行虐待、污辱,违者应从重处罚,构成犯罪的依法追究刑事责任。
第二十条 本规定所称以上以下均包括本数在内。
第二十一条 本规定由黑龙江省公安厅负责解释。
第二十二条 本规定与国家有关规定相抵触的,执行国家规定;本省以往有关规定与本规定相抵触的,按本规定执行。
第二十三条 本规定自公布之日起施行。




1987年10月9日